房地产业变脸 2000亿房产信托何去何从

来源：第一财经日报 2011-10-21

近日，有关房地产信托业务被监管层叫停的传闻引起了业内关注。有信托业人士昨日对《第一财经日报》表示，房地产信托和房地产业之间的风险防火墙构筑得很牢固，即使房地产行业有风险，并不代表相关的房地产信托不安全。

近日有媒体报道，渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务日前被银监会叫停，为期3个月。

随着房地产行业去泡沫化进程的加剧，监管层对房地产信托业的监管也日益趋紧。此前在9月份，银监会即要求各房地产公司对绿城中国(4.01,-0.13,-3.14%,实时行情)(03900.HK)及其附属公司和联营公司的房地产信托业务进行调查。

房地产信托金额：今年已发2000多亿

沪上一中型信托公司高管对《第一财经日报》记者表示，最近两次银监会都是直接针对某家企业或者某几家信托公司，就像定点打击一样，而之前则是用文件的形式下发到各家信托公司。

这位高管表示，银监会最后一次以文件形式对房地产进行调控是在今年7月，这份文件要求各信托公司对房地产信托进行总量控制。此通知一出，国内部分信托公司就此暂停了投向房地产领域的信托计划。

沪上另外两家信托公司的高管证实了上述情况。但他们认为，在政策调控下，面临风险的主要是房地产行业。面向投资者销售的信托产品由于设计上对抵押物的抵押比例进行了严格控制，因而在正常情况下，风险集中爆发的概率不大。

不过他们也认为，个别激进的产品不排除爆发风险的可能。

根据用益信托的统计数据，截至昨天下午，今年以来集合类房地产信托合计发行760份，金额2005.67亿元。产品数量及金额分别占今年所有集合类信托产品的27%和44%。

绿城：不怕借钱 就怕借不到钱

9月下旬，浙江大型房地产公司绿城中国被曝银监会要求各信托公司对涉及该公司及其附属公司和联营公司的房地产信托业务进行调查。此消息一出引发了绿城中国股价在8个交易日内从5.3港元附近迅速跌至最低3.15港元。截至昨天收盘，绿城中国收报4港元，距离下跌前股价跌去25%。按照绿城中国中期每股收益0.651港元，及每股7港元以上的净资产计算，当前绿城中国动态市盈率不足4倍，市净率只有约0.6倍。

绿城中国首席财务官(CFO)冯征在接受记者采访时表示，绿城中国相对进取的企业风格是由老板的个性决定的。如果绿城中国也如外界期望的那样走路四平八稳，就不会有企业这么快的发展速度。从目前来看，绿城中国所发行的信托产品到期按时兑付没有问题，因为每一款信托都对应一个具体的项目，从项目运营情况来看，都没有问题。

“如果真的出现问题，最终也是企业来承担。”冯征表示，当初和信托公司签订信托协议时，绿城都有明确的项目进行抵押，1亿元的资产，信托公司只掏5000万元，并且规定如果出现问题，信托公司有权将项目直接拍卖去保证投资者的收益。

这一说法得到了信托业内人士的证实。据业内人士介绍，50%的抵押率在今年上半年都是高的，通常信托公司只给四成左右。

不过有信托公司高管认为，绿城中国的房地产信托项目虽然出现风险的概率不高，不过这件事情一出，却对整个房地产行业的融资产生了影响。因为信托公司会掂量未来万一再出一些针对房地产信托的政策怎么办，在银监会三令五申之下，信托公司若熟视无睹将对自身带来什么影响。

而在销售方面，根据沪上一第三方理财机构的信息，由于媒体一直在揭示房地产信托可能存在风险，销售过程中客户购买时已经越来越谨慎。如果有其他类型的产品替代，不少客户都有意识地回避房地产信托。

对于信托公司的这种心理变化，冯征认为，与他们合作的信托公司，该有的合作还是在进行。但他同时表示，对于房地产这一特殊的行业，资金链条非常重要。也许现在没有问题，但未来一旦银行、信托停止对房地产企业的融资，那么原本相对没有问题的公司，也会因为资金链的跟不上而出现风险。

“也就是说，我们的信托到期后，如果有新的信托接上去，那么基本上就没有问题。但如果很长时间接不上，那么是否会有风险，就无法保证了。”冯征说。他同时认为，目前的限购政策也是房地产企业需要面对的实际问题。

信托公司：极端情况已经有考虑

深圳一券商自营高管对记者表示，目前不论是港股的房地产，还是A股的房地产股都很便宜。但问题是这么便宜的股票为什么没有人敢买？他认为，目前市场上有种观点认为，由于房地产企业的毛利率比制造业企业的毛利率要高，所以真到了因为信贷的关系，使得房地产企业都承受不了的时候，制造业早就垮了。所以未来信贷政策即使进一步收紧也不会危及到房地产企业的生存。他对这一观点并不认同。

根据他的分析，从一年前开始，一系列的政策就直指房地产行业，先是停止了房地产企业的IPO、借壳，后来银行停止放贷，再又提高贷款比例，今年年初又开始限购。这一系列的动作之后，市场很难去相信未来如果房价不跌，政策上针对房地产行业的政策会松动。但哪家房地产企业会倒掉、哪家能熬过去谁都无法预料。这就是为什么房地产股票这么便宜还没人敢买的原因。

他认为，未来如果真有房地产企业要倒掉，首先是没有任何融资渠道，但同时负债率又很高的房地产企业肯定第一批倒下，再然后是有一定融资渠道，但借贷利率及负债率双高的企业。通过信托融资的企业就属于这一类。而等到这批公司也开始倒闭，应该就是行业底部的时候了。因为房地产毕竟是一个可以拉动很长产业链，以及可以容纳大规模就业的行业。搞垮房地产行业对整个宏观经济没有好处。

沪上一小型信托公司销售总经理对记者表示，真要出现那种极端情况，整个经济估计都不行了。因而他判断整个行业性的风险大规模爆发不会出现。而从现在的产品来看，仍在开发房地产信托的信托公司也基本不再做二级市场的信托产品，而是转向土地一级市场。这对信托产品的安全性又多了一份保证。

但他也认为，个别项目仍有可能出现风险。如果这个项目是一个小项目，那么开发这款产品的信托公司可能自己就会把抵押的资产吃下来，然后进行拍卖。这样不仅客户的资金安全有保证，信托公司的收益还能超过卖产品的收益。而如果是一个大项目，那么信托公司可以另外找几家同行，或者找资产公司把抵押的项目吃下。一般情况之下，资产管理公司也乐意干这事。“10亿的项目，只给房地产企业4个亿，同时规定一旦市场下跌，资产下跌到6亿就可以拿过来，放到拍卖市场上，5个亿肯定能卖掉。算上给投资者的收益，信托公司还可以赚到大概5000万元，哪家公司都愿意干这事。”这位信托公司销售总经理表示。

他同时表示，每家信托公司在设计产品时都会考虑到极端情况后对项目的应急方案。“这是体现一家信托公司管理能力的时候。”他说。