大平层层出不穷穷途末路路见不平平心而论

就像今天的配图一样，我们一度在猜忌有钱人住腻了别墅之后的喜好，这也是在很多场合讨论别墅是不是终极居住这个课题之后的所谓豁然开朗实则一知半解。随着2007年零星登陆上海之后，直至10年这种被冠名以大平层的居住产品甚嚣尘上，回到今天开始全面受到市场冷遇，我们不得不修正和反思大平层这个热产品的冷看法，或许叫它“豁胖拉港（臆造、吹嘘）”更为合适吧。

今天来写一个纵横了“左手妇产科、右手养老院”的【大平层史记】。

先天大平层。

我最早是在沪青平公路上看到一个大平层项目，这比中鹰黑森林也早了不少。

但说到大平层就要从前世今生开始看，说白了这个产品的创新是主观创新还是被动求生，这个意图的差别决定了产品在需求层面的切口是否合理润滑。

首先，大平层是政策行政化的产物。“大平层”项目的出现，直接原因是别墅用地的稀缺，早在2006年，纯别墅用地就已停批，这也迫使一些开发商退而求其次，开发出介于别墅和公寓之间的“大平层”项目。这些项目，虽然可以在居住面积上满足近似于别墅的需求，但相对较高的容积率，始终是横亘在两者之间的天堑。

其次，大平层是地价飙升的“拖油瓶”。从06年别墅停批至今，上海楼市经历了07和09年两拨疯狂牛市，而在这个疯狂背后，我们就知道呵斥开发商的暴力，却放走了相关部门的暗渡陈仓。楼价上升的背后受益者是土地所有者，至于它是谁在此省略，地价在07和09年屡创新高，青浦嘉定松江的楼板价全面突破五位数，得益于四万亿的“你不可能不管我”心态，开发商勇于拿地勇于高价拿地，结果就直接催生了这个“公寓如何卖出别墅价格”的跨代沟倒行逆施。

综合以上，大平层是创新产品的说法可以休矣。

由头大平层。

做出了这样一个动辄180平方米的超大户型公寓产品之后，流程到了企划这一关。这时候为这个“不得已”找一个“不得了”的籍口，就成为了重中之重。

还是来看今天的配图，有的人从常规的“挑刺”开始，为新产品的入市做铺垫，于是关于“别墅居住的N种不爽”被炮制出台，其中包含着各种站不住脚或者单腿站住摇摇晃晃的理由——

理由一：别墅走上走下太累，吃不消。如果不是失忆的话，我们应该记得当年推别墅时候“上上下下是享受”的观点，今天居然说别墅走不动，如果这个理由针对的是养老型别墅，那么尚且可以理解，否则。

理由二：别墅上下靠楼梯，家具也搬不进来。这种理由更加荒唐，就因为要迁就家具所以要调整别墅为平层。请问：如果一个人鞋子穿反了，他是应该顺着脚来换鞋子的顺序呢，还是把脚砍下来，就着鞋子的左右来重新安装？

理由三：别墅上下走楼梯，不安全。我突然想起关于丁克问题的大讨论，支持者说，现在孩子成长有四大隐忧：健康与否、安全与否、成才与否、竞争与否。反对者则冷笑一句话——什么都要预先想好，那么坐在家里地震了，肿么办？

大平层的推广一直未有一个从大平层而来的理由，而一直都采用了“挑刺别墅”的切入口，仅就以上三点，大平层作为一个升级换代乃至消灭物种的理由并不充分。

缺陷大平层。

今天的大平层产品，面临着诸多争议，特别是在楼市从头脑发热中冷静下来之后，我们仔细看看这个现象产品的问题。

首先，大平层能否取代别墅。我没有做过统计，不晓得大平层的买家中有多少是从别墅业主升级而来，由此可以推断“大平层拾遗补缺别墅”这个定义成立的比例有多少。但是将公共空间、私人空间、私密空间这别墅的三个空间定义在同一海拔上，看看也有点不太合理。

其次，大平层的使用价值。别墅是用分层来区隔不同空间的，那么大平层呢？要不要区隔——不要的话，空间的互相影响必不可免；反之则要在户型中留出相关过渡空间，这些空间的面积如何使用，是否成为浪费面积？

第三，大平层的彼此关系。三个空间之间，目前我们看到的产品无外乎两种策略，一种是用过道走廊来将不同空间归置，同时为了保障尽量朝南势必要莫名放大一些非朝南向空间的尺度；另一种是采用袋鼠方略，划分三个套间，每个里面还可以拆分不同的空间，但这么做的缺点在于一刀切，造成了“让私密开放，让公共闭塞”的矛盾。

混搭大平层。

上次去滨州出差，会议上开发商提到一个新说法，叫做洋房别墅化。

当时没听懂，以为是开发商故意出难题，事后在想到大平层这个非业务话题时候突然跨界，值得一说。

分析到这里，至少我的观点很明确——第一，大平层只能和别墅共存无法消灭别墅；第二，大平层可以做到别墅的局部改良。

就第二点而言，在大平层中采用对别墅指摘“有则改之无则加勉”的战略比较合理。别墅和大平层最浅显的区别在于有无楼梯，但是考虑到大平层的一览无遗缺陷，是否可以尝试在大平层中通过局部搭建错层来区隔？

大平层在兼收别墅的“有天有地有花园”问题上，是否可以采用退台、低密度、分梯等做法，至少让大平层和大户型有本质上的不同，这点产品设计上的区隔，远重要于现在通过室内装修来形成的浓妆淡抹之间。赋予大平层更多的属地感，赋予大平层更多和天地“直面”的空间，也赋予大平层更多的私属属性。

其实大平层从来势汹汹就已经标明了其不愿意和别墅和平相处的立场，但其火力和道理都不够强大，所以目前市场遇冷也就不足为奇了。

当然，在价格回到大户型公寓的界面来“与民同乐”，或是目前淡市下大平层不耻下问的先驱步伐。