限购令也有“拐点”

　　楼市限购悄然变局。10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局下发 《于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，提出五条措施，其中四条内容皆放松限购，这是全国第一个以政府文件的形式，明确为限购松绑的城市，堪称房地产行业的风向标。

　　楼市限购，始于2010年4月的“国十条”，之后经历过三次升级，最近的一次是今年7月12日国务院常务会议提出要加强限购，符合标准的二三线城市也应实行限购措施，其后住建部还特意制定了五个标准。结果是，至今仅有浙江的台州和衢州新加入限购阵营，这与之前会新增几十个城市的行业预期，存在非常大的差距。

　　新一轮限购令为何落实不下去？主要有三条：一是，地方政府不乐意，楼市低迷后，将影响地方财政收入和GDP；二是，今年1月“新国八条”出台后，绝大多数城市的房地产市场都在降温，只是部分二三线城市调整奏慢于一线城市而已，既然房价涨幅回落，近期已有部分城市房价下跌中，限购也就失去了必要性；三是，调控市场的目的是抑制房价，而中央年终要问责标准是：没有完成年度房价控制目标的地方长官，对三线城市来说，限购与否并非硬指标。

　　佛山放松限购的意义重大，因为这标志着限购政策正在经历由紧到松的“拐点”，而限购令本身又是整个房地产政策的风向标，限购放松就意味着房地产调控也将迎来由紧到松的“拐点”！政策放松，一般都是“自下而上”式的，也即先是地方政府或明或暗的放松，然后才是在某个节点上，中央出台统一的松绑政策。2008年即如此，在2008年10月中央救市之前，已陆续有20个左右的城市出台刺激楼市的政策。

　　其实，自今年二季度楼市持续降温以来，部分城市已经暗地里放松了限购，最典型当属海南、三亚，允许外地人新购一套住宅（不需提供纳税证明）。今年4月，曾有媒体报道海口将放松，5月又有媒体炒作大连要放松，后来当地官员出面辟谣。不管是否有此事，至少当地政府没有出台文件，而这次佛山是证据确凿的下发了通知。

　　从政策内容来看，佛山并非全面取消限购，而只是结构性放松：第一条是收紧的：对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可；第二条是对引进人才网开一面；第三条已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围，这属于放宽对二手房的限购；第四条本市居民在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房；第五条本市户籍“村改居”家庭，放宽购买7500元/平方米以下的新建商品住房。

　　类似的政策，其实也有别的限购城市在实行。比如，少数城市如台州，只限新房，不限二手房；再如长沙只限90平米以下户型；对于外来人才，很多城市都是“宽以待之”的，比如上海对于持有人才类“居住证”者即如此。仅从措施上分析，佛山市的做法尚不能说太离谱。

　　只不过，佛山是第一个公开对“限购令”做“减法”的城市，属于“吃蟹者”，被众多媒体炒作之后，会否被中央叫停？笔者认为不一定有这么严重。在房地产政策制定方面，近几年国家允许地方适度的“因地制宜”。假如国家果真对于这一行为不做强制要求，那么完全可以预期，还会有其他城市将跟进放松限购。原本就有少数城市规定，限购时间暂截止到今年年底，那么，根据当前房价走势和地方政府的心态，他们将于年底按期退出限购。明后年，将有越来越多的城市退出，基本次序：先小城市，后大城市；后中西部，后东部。

　　不管限购令多么轰轰烈烈，毕竟是一种行政干预手段，短命是本色，退出是宿命。不过显而易见，国家抑投资投机性购房需求的方针将是长期的，这就需要以其他经济手段来“接班”限购令，比如扩大房产税试点城市等。

　　刊发于经济观察网专栏