针对限购政策实施的新建议

中国各地商品住宅的市场价格波动，多年来总体上呈现共同快速上升的特点。导致房价长期抬升的主要经济原因是：土地价格的长期上升趋势；开发、交易、持有环节费税的不断增加；商品住宅品质逐步提高；居住区配套设施的高强度投入和完善；国家货币供应量的超发；温和性通货膨胀长期和交替存在；地方发展对土地收入的依赖；城镇化速度规模和城镇居民财产货币的超预期等。

但由于商品住宅的不动产特性，因此导致各个城市商品住宅市场价格短期向上波动的原因还是不同的。这些原因主要是：月度、季度性原因；中高档商品住宅短期内相对集中面市；外地投资客户短期内相对集中涌入；与周边城市房价长期处于相对低谷，在某一时点形成住宅市场价格的补涨；因政策原因导致短期里出现市场抢购风潮；重大基础设施建设项目和具有全世界、全中国指标意义的盛会落地等。

综上所述，建议在住建部提出各地限购政策出台的门槛标准后，允许各地结合实际情况实行差异化的政策：

1、限购城市差别化

撇开月度、季度因素，当一个城市出现半年、一年以上的连续房价同比高位运行时，要求该城市必须出台限购政策措施。

2、限购内容差别化

各地如推出限购政策，允许政策内容存在差别，力度存在差别，强调针对性和有效性，矛头指向导致房价高位运行的主要矛盾，不搞一刀切。

3、限购时间差别化

允许各地限购政策存在推行期限。如果市场情况没有达到预期目标，也要求延长推行期限。

4、允许限价暂时替代限购

限价的好处是不损伤购房需求，限购的问题是对需求实行了多层面遏制。用限价回避或替代限购，不对。但是限价能够有效控制住房价上涨，可行。不能够将限价和限购机械硬性对立，无论是限价还是限购，只要能够控制住房价，就是好的政策措施。

5、强化对首套住房和改善性住房需求的支持力度

首套住房和改善性住房需求总体上是正常的，应该给予市场上的满足和政策上的鼓励。当然首套住房和改善性住房需求之间也是存在着需求层次上的差异，也应该具有满足和鼓励的差异。支持力度主要表现在：首付成数要低，贷款利率要优惠，各种费税要轻。