杨红旭：房价拐点“狼真来了”

 房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来的。正如2008年那轮房价下跌一样，本轮房价注定也将调整；而且，凑巧的是，2008年8月，70个大中城市房价首次环比下跌，而这次基本上也是8月确立大势，预计9月正式开拐。

昨天，国家统计局公布了最新的房价数据。统计表明：8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个，环比下降和持平的城市比上月增加了15个，这是今年以来市场降温幅度最大的一个月。具有风向标意义的是，这是2009年二季度以来，止涨城市数量首次超过上涨城市，在很大意义上，可以说拐点初现，“狼终于来了”。

2011年以来新建商品住宅价格上涨、下降和持平城市个数变化

这一“战果”来之不易。众所周知，2009年12月，国家开始这一轮的紧缩型房地产调控，主要目标就是稳定房价，或者说使房价“合理回归”，既然温总理说要“回归”，也就是指代部分房价过高、上涨过快的城市，应该有所下跌。然而，调控多波折，尤其是去年9月至今年1月，商品住宅市场量价齐升，直至今年1月26日“新国八条”出台，要求严格限购、限贷、限价，房价才出现持续降温，证据就是70个大中城市综合房价环比涨幅，由今年1月的0.8%，持续下滑至8月的0.02%，9月出现负增长的可能性极大。

从结构上分析，当前四个一线城市房价已连续两个月止涨，二三线城市总体微涨。8月份，有16个城市出现环比下跌，包括重庆、济南、大连、南京、海口、青岛、兰州、无锡、锦州、烟台、秦皇岛、丹东、韶关、锦州等，显而易见，其规律性并不强，二三线城市、东中西部皆有。 

这让笔者想到一个流传多月的谬论：一线城市降温，二三线城市升温。真实情况是，全国市场普遍正在降温，只是有些降的快，有些降的慢，逆势高涨的城市纯属个别现象。虽然有些城市价格涨幅仍偏大，但绝大部分仍在上涨的城市的涨幅呈持续收窄之势。

与之相匹配，“二三线城市限购大扩容”，也是一个“伟大的传说”。炒作一个月之后，至今只有区区两个三线城市新限购：台州和衢州，而且皆从宽发落。比如，按住建部的五项标准，6月份烟台、秦皇岛、丹东、韶关等房价涨幅靠前，媒体曾炒作他们将被限购。然而，8月份数据表明，这些城市的房价都已出现环比下跌。大家试想，既然房价正在回归理性，调控效果可谓显著，这些城市还会被限购吗，恐怕住建部也找不到足够理由了吧。

随着房价拐点的来临，房地产政策也将“见底”，也即不可能大力度加码了。国家层面的政策暂时不会松动，接下来不甘财税收入萎缩的部分地方政府，必会想方设法的暗地里松绑调控。“政策底”出现数月后，“市场底”才会露形。

在国际金融危机和国内经济下滑冲击下，2008年那轮楼市调整，市场降温快；但在经济和楼市刺激政策之下，2009年市场就被拉起，回暖也快。而这次，宏观经济形势要好于2008年，但同时明年的经济和楼市放松力度，也难望2009年项背。所以，注定这轮楼市调整，下行期和上升期，都是小步走、慢节奏，磨磨唧唧的。明年，有望完成筑底，以及慢回升。

刊发于东方早报