兑付风险积聚 房地产信托谋转型来源

上海证券报 2011-9-8

日前一则南京某房地产信托项目遭遇兑付困境的传言在信托业引起了震动，也将房地产信托再次置于风口浪尖。

兑付风险初现

据消息人士透露，该项目为一家小型信托公司在南京的一个集合信托项目，项目规模达10多亿元。由于开发商工期延长等因素导致房地产项目销售推迟，开发商资金链吃紧，从而引发房地产信托到期无法如期兑付。

“在银行信贷收紧的大环境下，众多房地产开发商纷纷借道信托公司进行融资。而在房地产业高额回报率的诱惑下，很多信托公司也开发出各种房地产信托产品，以满足地产开发商的融资需求。可是，房地产信托业务在享受高收益的同时，其风险也逐渐累积增大。”华润信托相关负责人表示。

在政府对房地产进行调控的背景下，银行对房地产信贷收紧了闸门，几乎所有的银行都对房地产信贷业务设定了比例，房地产信贷严格按照“名单制”管理，并不得超过额度，这使得房地产开发商不得不借助信托渠道融资。去年以来，房地产信托便持续火爆。虽然今年监管部门对房地产信托一再进行调控，但房地产信托依然火爆。银监会统计数据显示，截至2011年5月末，全国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587.66亿元。对比2010年各季度房地产信托业务余额可以发现：相比2010年一季度末的2351亿元、2010年二季度末的3154亿元、2010年三季度末的3778.20亿元以及2010年四季度末的4323亿元，房地产信托的业务规模正快速增加。

“在这么多的信托计划中，不排除有些信托公司为了高收益而忽视了风险，一旦房地产市场出现波动，房地产信托计划的兑付风险将会显现。”某大型信托公司负责人向记者表示。这位负责人告诉记者，随着房地产市场价格下降压力的增大，两类房地产信托计划最易出现风险。一是一些资质并不好的房地产开发商开发的项目。“有些开发商只有一个项目，在银行拿不到贷款，找信托公司发行房地产信托项目，如果房地产市场出现波动，这些项目就很危险。”第二类则是一些高收益的房地产项目。“据我了解，目前有些房地产开发商通过房地产信托的融资成本超过了20%，这类项目也很危险。”

“今年房地产行业一直是国家调控的对象，信托业对房地产也是慎之又慎。”西安信托总经理崔进才表示。不过在高收益的诱惑之下，一些信托公司也不惜铤而走险。因此，多位信托公司负责人在接受记者采访时均表示，目前房地产信托积聚的兑付风险不容忽视。

房地产信托谋转型

虽然房地产市场的调控仍在深入，有关房地产信托的兑付风险也日益凸现，但信托公司并不会就此放弃房地产信托业务，一些大型信托公司正在积极谋求在房地产信托业务方面转型。

“房地产信托在我们公司的业务占比不大，我们有1200亿元的信托资产规模，房地产信托占比不到9%。我们对房地产信托业务是比较谨慎的，但我认为对房地产业务应该从两方面看。”华宝信托总裁钱骏表示。他指出，首先，房地产是一个很大的资产配置，虽然房地产也是一个周期性的行业，尤其是受到国家政策导向影响很大，但从国际经验来看，它永远是个人资产里最大的配置之一。并且目前政策也是在强调房地产市场的稳定发展，而不是要打压房地产市场。“我觉得在某种程度上，目前中国的房地产市场被"妖魔化"了，这是不正常的，不是一个成熟社会应有的心态。”此外，由于房地产行业里有不同资质的开发商，且分属不同的地域，“可能有些房地产开发商会出现资金紧张的问题，但是并不意味着信托公司要放弃这个行业”。

钱骏表示，目前在房地产业务上，华宝信托主要强调三个方面，首先是和最优秀的开发商合作。“我们今年都是跟保利、万通、绿城这样的上市公司或者行业龙头合作，因为他们的抗风险能力比较强。”其次华宝信托的项目都在长三角，因为长三角项目的流动性较好，一旦出了问题，处置起来相对容易。第三个方面，非常注重强调合规性。

至于未来如何发展，钱骏表示会多发展投资型、基金化的项目。今年华宝信托扩充了房地产业务领域的团队规模，包括信托经理以及后期的风控部门，今后会进一步提升在房地产信托业务领域的专业性优势，并对项目进行动态监控。

华润信托相关负责人则告诉记者，近年来，华润信托注重发展基建类、新能源等相关行业的信托业务。2010年，华润信托组建了专业的基建金融业务团队，致力于为基建行业提供全方位的金融服务。为此，公司建立了基建类项目评估、设计、操作和后期管理体系，明确了业务标准化管理。目前华润信托的信托业务主要朝着主动发起项目和加强自主管理的方向转型。