施永青解题香港保障房

2011年09月02日 来源：经济观察报

尽管香港也有居高不下的楼价和政府不断的调控，但其房地产市场发展已进入比较成熟的阶段，一方面严格条款保证公屋建设和分配，另一方面限制相对较少的私人住宅市场发展。曾经担任过香港房屋委员会成员的中原集团创办人施永青接受本报专访，详解香港住房保障历程。

经济观察报：香港公屋建造和分配过程中，各部门的工作统筹是怎样做的？

施永青：香港公屋建设由房屋委员会负责，房委会里大部分是公众人士，比如律师、工程师、测量师或者比如像我做房地产代理的都不是政府官员，而是行业专业人士。以前房委会主席也是公众人士，现在是政府房屋局局长，政府也参与比较多。房委会的功能是制定房屋政策和资助性房屋政策等等。

房委会除了决定谁可以申请，也会规定房子面积和租金高低，分配的时候要去登记、轮候，现在的标准是平均三年之内一定给你找到适合的房子。但如果租者现在就要申请，愿意迁就的话，也可以很快搬进去，但若一定要找某一个区某个单位的房子，等的时间会长一点。

经济观察报：公屋建造过程中如何解决资金和土地问题?施永青：刚开始是政府划拨钱给房委会，现在房委会已经慢慢还掉了，因为房委会以前也有“居者有其屋”的政策，居屋是卖的，虽然比私人市场便宜，但也可以赚钱，价格是按照私人市场标准打一个折扣。比如人家卖100万，房委会就卖60万，便宜了40万买的人，业权也少了40%，但若重新出售，卖到的钱的40%就要还给房委会。比如100万的房子最后卖了200万，120万属于你，80万是房委会的，这样算下来房委会也赚很多钱。

此外政府批给房委会的土地是商业用途的，用于建一些商场，因为每个住宅区要有相关配套设施。这个商场需要收实际的租金，也可以赚钱。这样居屋赚钱，商场赚钱，房委会就有自己的钱了。现在政府不用拨款给房委会了，在香港经济不好的时候，政府的钱也不够，房委会就把商场卖掉，成立领汇基金。

其实建造费不是太高，另外，房委会廉租屋也是收租金的，但是这个利润不多，有时候还要补贴，主要用作管理费。

现在土地是政府用很便宜的价格划拨给房委会，房委会可以向政府要求，政府就看哪里的土地可以提供给房委会。整个过程就是政府提供土地，房委会去建，建好后房委会自己负责营运费用。公屋的建设主要是由房委会指引下的香港房屋处去建，但它只是建，具体租金怎么定，批给什么人住，还是由房委会去处理，所以就保证了政府部门执行过程中不可以贪污，因为有房委会社会公众人士的监督。居屋则有一部分是开发商参与，开发商和政府有个协议，建好后按照协议卖，对这种私人参与的居屋，政府也会给一些商场，使价格更加便宜。

房委会开会基本上是公开的，公众可以去看里面的人说什么话，说得不好也会受到社会或传媒批评，传媒就会访问房委会委员，这都有一定的监督。现在大陆保障房卖给什么人也不清楚，标准也不一致，比较混乱，得益的是不是最需要的人呢？也不一定，所以就造成社会资源浪费。

经济观察报：如何防止分配公屋不公平？

施永青：我们的透明度很高，什么人符合资格，申请的人自己也知道，房委会可以去查，比如这个人符合资格与否、要轮候多少时间等等。如果有人觉得受到不公平待遇可以向传媒反映，传媒一登出来，房屋处就要解释为什么你对这个人不公平，如果做得不好，有关官员就会被严办。如果官员收了别人好处会坐牢的，香港廉政公署也会抓；如果是处理不当，在内部也会受到行政处理。

经济观察报：公屋对香港商品房市场有影响吗？

施永青：影响当然有，不过公屋影响比较小，因为住公屋的人买不起房子，但是居屋就在一个边缘状态了，因为买居屋的人虽然当时买不起私人住宅，但是他会为了买房子拼命赚钱，后来也变成私人住宅的购买者，政府帮了忙，他就不用去私人市场买了，就抢走了一部分私人市场。但是现在私人市场建豪宅，也不用太担心受影响。

但居屋要定一个标准，建什么样的居屋，若越建越大，跟私人市场豪宅一样，就把私人市场抢走了，又便宜又豪华，人们当然买居屋了，所以要定下一个规矩，不单是定什么人可以申请，还要定提供什么样的房子。

经济观察报：公屋政策之后，香港公众开始参与房屋的政策制定和建设？这是否增大了话语权？

施永青：当然不同的年代有不同，以前在殖民地时代，也没有什么民主，都是政府说了算，政府的咨询工作都是在高层精英里面进行，现在是更多香港人争取权利，好处是大家都来参与，透明度增加，监督会更好。不好的是普通人只是争取利益，一旦民众知识水平不高，他们的要求就很简单，就是“减租，提高申请人居住上限”，减租当然对租住的人好，但是社会负担得起与否他们有时候并没有考虑。又比如房委会加租，他就出来反对，但是有时候通货膨胀，房委会每隔一段时间需要增加租金，怎么增加也是房委会定的。

经济观察报：政府在保障房建设及分配过程中的作用是什么？

施永青：政府起很大的作用，比如要不要建保障房，定了要建保障房，也要定是由市场解决还是政府也来干预，然后才能决定怎样干预，通过谁来提供，制度怎么定，第一次推动的时候这也要政府来做，但具体执行落实，可以由一个中间机构来监督。

现在内地政府做的时候，没有人监督，是长官意志。中央提出一个口号，其实地方政府还不太理解，还没有全心全意地去做，而只是上面有要求才做，很多还是敷衍中央，你提出给我，我没办法就建一建，你一松我就不建了，如果是真正为市民着想，就应该自己主动去做。地方政府比较短视，只顾眼前GDP增长，因为建保障房是民生问题，不是解决经济增长问题，对财政是支出而非收入。

经济观察报：香港公屋居屋制度对于大陆保障房建设有什么经验可以借鉴？

施永青：内地经济发展了，有一些地方走上了香港发展老路，就是对房地产依赖越来越重。如果不是依赖房地产，没有高地价的环境，大城市的房子价格就不应该升得这么高。如果房价里面地价比例比较低，私人市场问题也可以解决。

现在私人市场投资因素太多，影响了使用功能。房地产既有投资功能，又有使用功能，现在大城市里面房地产投资功能占了主要部分，投资的钱四面八方都可以来。

现在高地价一下没办法回去，政府就要提供保障房给本地人去解决居住问题。香港有30%的人住在公屋，10%的人住在居屋，差不多保障了一半的人口，内地这部分比例还比较低。

经济观察报：开发商的以后的生存和发展会怎样？房地产市场长期看来会如何发展？

施永青：现在政府要调控楼价就是要靠打击开发商，钱不借给你，买家也给你减少，外地人不许买，本地人买第二套利息高一点，贷款少一点，第三套完全不贷款，那就没有客人了。没有客人，银行又不贷款，唯一办法就是卖房子，卖不出就要减价，这种事情已经开始出现了，到第四季度更加明显，楼价要跌的。降下来达到目的之后，比如降低10%-15%之后，中央就会松一松手，否则就给地方政府掐死了，没有钱，其他工作也会受影响。

长期其实应该分开两个市场，一个是商品房价格让它升，另外一个就是资助性房屋市场。政府在调控，不要去调控整个市场，而是去做好保障房市场就可以了。将来保障房市场多了，就像香港一样，私人市场就管得比较少一点了，居民要房子，政府就保障公屋或者居屋，但也不会影响私人市场，就分流了。