城市综合体，该住手时就住手！

“住宅限购了，商业就要迎来大时代”！这逻辑从去年下半年开始叫嚣，面上看不断有各种数据昭示着“哪里和哪里，商业卖疯了”，但真正走近特别是走进那些商业价格高企的城市，我们看到的是败落以及“向前看，没有人，向后看，没有人”的预警恐慌。

而这种深入一线所带来的恐惧，却依然没有影响那些纸上谈兵者的不遗余力。上周看到某知名财经侠女居然也一改往日警告为主的空头立场，开始少见的为城市综合体摇旗呐喊起来。之前写过【多头空头和砖头大起底】的博文，我并没有想要阻挡他人财路的意思，也没有吃不到葡萄的诅咒情结，但至少从那篇为城市综合体鼓吹的文章中，嗅到了一丝大跃进的味道，而这时候，风险可能已经如飓风逼近。

先追根溯源：上海地区，最早提出城市综合体概念的是04年上海置业在闸北的绿洲雅宾利项目，当时这样一个涵盖了住宅、酒店、办公楼、商场的多业态产品被冠以“HOPSCA（豪布斯卡）”的概念，意思大致就是说六个字母分别代表着成就这样一个城市综合体所必须的多种业态，除了以上四种，还包括在这样一个百万平米社团中所必须涵盖的诸如停车场和公园绿地等相关配套。

这七八年上海的房地产发展始终切合在城市发展的大背景下，我们开始看到了越来越多的城市综合体，只不过最近两年流行这种称呼，而前几年一度是用“上海第几个CBD”来忽悠，换汤不换药。

随着百万平米社区的越来越多，多种业态交互的城市综合体存在和发展，存在一定的合理性和需求性：一方面，多业态交互，形成了社区内“吃喝玩乐住，乃至生活和生存”的一条龙服务，提倡就近生活的动线说法，这有点像某些地方的经济开发区，为了留住税款的全产业链，甚至自己开夜总会；另一方面多业态也是分散风险的一种做法，至少从目前情况看，社区内住宅动销放缓，可以把工作重心包括推广要义转移到商铺和办公楼方面来，对开发商的资金链是有益的。

但，正所谓在恋爱中不可以套用“我爱你，你就必须回爱我”的对等逻辑，城市综合体的扩容尽管满足了商业配套的扩容，对终端消费者是有利的，但其间的上游下游即开发商和商业进驻企业，有点供需方面的“跟不上”——要么商业单位在盲目“被招商”要求下发展步伐过大过快，导致背离了原先稳健的发展基调；要么商业单位HOLD住自己的欲望，在有限商业配套被多家城市综合体所需要的过程中，甲方之间陷入了被比价的恶性竞争中。

第二，我们必须看到不同城市的发展能级决定了其对于城市综合体需求的不同，这是一点很浅显的道理，但目前我们很遗憾地看到很多热火朝天背后是对于这个浅显道理的不明白或者假装不明白。就像“三四线城市需要商业”这个命题背后，引发的“三四线城市需要多少商业”和“商业在三四线城市如何生存”两个衍生悖论一样，城市综合体在某些经济能力和消费能力无法匹配的地方，我们看到的只有大兴土木的热情，却无法看到未来供需两旺的繁华理由，相反却有了更多未来烂尾的不祥预兆。

第三，尽管如今没有对于“一个城市需要配备几个城市综合体，一个城市综合体里面商业、办公、住宅的合理配置”是多少的准确数据，尽管这是个有趣也值得研究的命题，但我们历来思维中自动生成并庞大起来的大跃进情结，决定了如今城市综合体一哄而上已经不可逆转的态势。对于商办需要半径的完全忽视，将使得未来城市综合体在招商和人气上，必将陷入一场战斗——要么是价格主导的混战，要么是人气寥寥的冷战！

城市综合体，你HOPSCA也好，你CBD也罢，因为有销售之后运营的需要，因为这种需要将在未来又反作用于影响你的各种价值和价格，所以对于城市综合体的盲目上马，对于叫嚣“我们有酒店，五星级的；我们有会所，国际化的；我们就商业，定位高端的”，但一切都是结果导向。

城市综合体，今天说的乱花渐欲迷人眼，但我们真的不希望发生在未来N年的某一天，在中国很多发展能级有限城市里，呈现出肃杀空城的景象。

所以，该住手的请住手，该住嘴的请住嘴！