产信托之路被堵 开发商向员工借钱

2011-8-18 今日早报

 近段时间，一则名为“银监会对多家大型信托公司进行窗口指导，要求停发房地产信托”的消息，让原本就已经绷得很紧的房地产资金链，面临雪上加霜的状况。业内人士表示，一旦银行严格执行，房地产信托产品推介销售的重要渠道将被堵住，那么，开发商的又一座“资金城池”将会丢失。

与此同时，关于绿城集团与平安信托合作推出的一款基金信托产品，因为一度盛传其保底年化收益率有25%，也在业界闹得沸沸扬扬。许多人开始担忧这家本地房地产大佬的资金状况。

很显然，房地产信托遭到严控，只是当下房地产融资渠道被牢牢卡死的一个局部，重重调控之下，开发商想要生存下来，融资渠道如何拓展，是极为关键的破局之道。

重要融资渠道被堵

平安信托和绿城中国联袂打造的这个产品，名叫“平安财富安城1号”房地产基金信托产品，该基金的发行起始日为6月23日，7月22日已发行终止，投资期限24个月，信托状态为不在售。平安信托以股权投资方式参与绿城温州龙湾项目，预计年化收益率高达25%。而25%这个数字，无疑是最受市场关注的一点。

一时间，关于“开发商非常缺钱”、“严控房价大背景下，开发商哪来这么多利润，属于豪赌行为”等评论甚嚣尘上。在杭州，关于绿城资金链吃紧的评论一时四起。

对此，绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年出来辟谣，表示这并非绿城缺钱，市场上传言的保本年化收益率25%并不是事实。因为“安城1号”是股权投资基金，而并非传统的固定收益类信托产品，其收益率高低完全取决于市场情况。25%的年化收益率只是根据温州龙湾项目进行的预测收益率，最终受益还要根据市场实际情况而定。

尽管如此，绿城在调控下，想要摆脱资金的掣肘，降低开发风险，一心做好产品的意图已经非常明显。虽然25%的收益并不是保本的，但既然管理方有这么一个估算，加上绿城的产品营造能力和品牌优势，还是会有不少人进场。房地产信托产品在市场上的大受欢迎，也显示出开发商与市场资金这种一拍即合的契合度。

根据信托行业协会发布的统计数据，2010年一季度的房地产信托资产余额为2351.29亿元，在全部资金信托业务中的占比是10.64%。而2011年上半年，房地产信托更是经历了一轮罕见的快速成长，尤其是在二季度一举跨过6000亿元大关，增长之快令人震惊。信托行业协会的统计数据显示，2011年一季度的房地产信托资产余额是4868.88亿元，在全部资金信托业务中的占比是15.58%。到了二季度，房地产资金信托的余额已达6051.90亿元，占比高达16.91%。

融资成本越来越高

四大行纷纷叫停房地产信托，而一些高收益率房地产信托更是遭到围追堵截，种种迹象表明，开发商的融资渠道已经日益变小。

全国房地产经理人联盟常务理事王伟业表示，经过一连串提高存款准备金率的举动，银根收得很紧，即使是开发贷款，也已经基本上停贷，开发商资金链肯定成问题。即使是一些实力雄厚的央企，今年也纷纷收缩了战线，以保证资金链安全，更何况一些资金状况本来就不太好的中小企业。

但他同时表示，一旦房地产信托这条路被卡死，房产公司和证券机构还是有可能推出新的产品，以擦边球、产品结构调整等方式，规避银监会提出的风险。他认为，目前市场上的资金还是挺多的，并且无处可去，所以很多资金还是想流向房地产行业。但无论以何种方式进入，开发商的融资成本将不可避免地提高。

据渣打银行调研报告表示，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，通过这一渠道融资，目前已经越来越艰难。而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍左右。

而王伟业认为，开发商融资成本有可能更高。到了没办法的时候，很多开发商甚至可能向地下钱庄借钱，那里的利率至少每年在50%—60%以上。他说，目前很多公司可能还想不到这个，因为日子还没有难过成这样，毕竟向地下钱庄借钱风险很大，而在目前这样的状况下，销售想要实现这样的利润，几乎不可能。

房企向员工借资金

另一方面，开发商以各种方式向员工募集资金，也十分普遍。

杭州某房企因下属项目公司开发建设的需要，通过浦发银行信托，向员工进行阶段性融资。据了解，融资起点额为100万元，不设上限，贷款期限为2年，年收益率12%，期满一次性还本付息。而随着楼市行情日趋低迷，有越来越多的公司开始向员工借钱。

一位不愿透露姓名的开发商表示：“第一，员工对公司是最了解的，也比较有信任度；第二，员工有闲钱，公司向外部融资也要给相同水平的利息，肥水不流外人田，也算是种福利。”

“现在给的收益也越来越高了，年收益率在12%的已经不算高，很多都是15%、18%，甚至是20%。”一位知情人士透露，其所在房企向员工募集资金，并不是以公司的名义，而是以老板个人的名义签订借款合同，100万元起，年收益率18%。仅内部员工就募集资金约2亿元以上。而这种年收益率比较高的多为一些资金链比较紧张的中小型房企。

而据一位业内人士透露，在靠建筑、房产发家比较密集的东阳，现在地下钱庄普遍的年利率起码都在15%以上，而一些年利率在50%以上的则被认为风险太高，一般的资金反而不敢流入，觉得安全性不够。

降价破解资金困局

目前整体楼市低迷，买房人观望的态势很难改变。中小房企因为开发投资规模不大，可能会边走边看。这类企业会有两种选择，一是做加法：把产品的附加值做高，拖延时间获得缓冲。第二种是做减法：这类企业资金链本来就很紧张，又看不到希望，精装房改毛坯，直接低价冲量赶紧卖掉，或者干脆调转船头，寻找其他出路，甚至离开房地产行业。

银行缺钱，开发商缺钱，买房人缺钱的三缺局面已经形成。资金链是开发商最重要的生命线，对于开发商而言，调控深入将迫使其牺牲利润空间来获得生存空间。而下半年房价难以坚挺的看法也更为普遍。个别楼盘特别是品牌楼盘的降价会带来整个市场的多米诺骨牌效应，楼市走向会随之改变。

稳健的货币政策使房地产业的资金流入减少。不过信托融资所带来的高额利息，使得企业压力增大，部分开发商承认资金链趋紧。对开发商而言，目前资金链紧张是普遍存在的问题。对开发企业来说，缓解资金压力，最根本的方法当然是卖房子。在房子不好卖的大环境下，最有效的方法当然是降价。因此一些开发商很有可能以促销方式获取资金以缓解压力。因为与其承受15%以上的高利息成本重压，不如放弃部分利润去拼销售来得更直接。