杨红旭：地方政府“凭什么”抵制限购？！

上周，媒体纷纷报道一则新闻：根据住建部下发的通知，各省须在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况；此外，住建部还公布新增房屋限购城市的5项建议标准，建议符合2条以上的，均可列入新增限购城市名单。于是，部分业内人士认为20日会出限购名单，最晚月底铁定公布。

然而，8月20日的“大限”已过，新限购令的“靴子”，尚不知何时落地。主要症结在于，地方政府不愿被限购。有消息称，之前住建部曾约谈30个城市，目前仅10个城市约谈成功。显而易见，这场限购“升级战”，并不好打。

需要重点分析两个问题。第一问题是，地方政府为何不愿被限购？原因并不复杂，对于楼市而言，限购是一剂“猛药”，灌下去市场很快就会瘫软。这将会影响到土地出让金收益，以及房地产税收，此两块收入相加，一般占一个城市财政总收入的40-70%。事实上，今年楼市降温后，已经严重影响到地方财政收入。

第二个问题是，地方政府凭什么敢抗命住建部？地方与中央之间，存在很多利益搏弈，房地产是不动产，这个行业更易被地方政府控制。所以，2003年实施房地产调控以来，效果始终不佳，尤其是房价持续偏快上涨（除了2008年下半年和2009年一季度）。住建部权力有限，直接与地方政府对话、协商、谈判，并不占上风。

关键是，限购与否，并非中央问责范畴。去年以来，国务院明确提出，对于房地产业的两个领域实行问责制：一是保障房建设，比如今年全国新开工1000万套，分解到各地，年底完不成则坏事；二是稳定房价，具体落实到各地的房价控制目标。限购是手段，目的稳定房价，如果说各地有信心完成年度房价控制目标，那么谁还愿理会住建部。

当前，很多地方政府确实有底气。全国600多个城市，绝大部分的房价控制目标是：新建住宅价格涨幅不高于年度GDP增幅或人均收入增幅。而很多城市今年的GDP增幅预计为10-15%。那么，当前房价涨幅情况如何？参考两个标准，一是房价指数，7月份相比去年全年，70个城市房价整体涨幅为4.7%，涨幅最大的石家庄，也不过8.4%，这样的涨幅有什么可值得担忧的。

二是成交均价，1-7月全国新建商品住宅成交均价同比上涨10.3%，这一数据略高于上半年全国GDP增幅（9.6%），由于去年下半年房价涨幅较大，所以存在明显的“翘尾”因素，预计全年增幅将维持在5-8%左右。不过，地方政府容易在成交均价上面做手脚，当前全国很多三四线城市房地产交易未实行网签，成交数据不透明，即便是住建部也不知实情。其结果是，假若年底算帐时发现成交均价超过了房价控制目标，地方政府只要“调整”一下数据，不就达标了。

住建部向地各地下发五项标准，用于衡量是否须实行限购，但这五条当中只有一条住建部清楚根底：6月份国家统计局新建住房价格指数增较高、排名靠前的。其余四条皆由地方政府主导。结果就变得相当简单：住建部希望部分城市限购，可既无权力强制推行，又拿不到充足的证据。

随着市场的逐步降温，住建部和地方政府之间的“皮球之战”，将越来越无趣。所以，即便是还会公布新限购城市名单，城市数量也不会太多，笔者认为可能不超过20个，而且集中于东部大都市周边，中西部地级市绝非重点对象。至于说8月底会否公布名单，不确定性非常之大，拖至9月的可能性较大。

刊发于经济观察网专栏