冯晓东：新政“出没”， 后限购时代如何买房？

上半年房地产市场雾里看花“不景气”和“没信心”、“火爆”和“缩量”、“走稳”和“下探”是关键词。有鉴于此，新政“出没”，请注意买房策略，后限购时代你会买房吗？

上半年，房地产市场雾里看花。延续去年宏观调控的高压态势，今年上半年“限购令”的出台，冲击房地产市场“乱象丛生”。从送面积到分割户型，从赠豪车到上演真人秀，最近几个月来，房产界推出的营销手段，不能不说是花样百出，这从侧面告诉消费者“房子不好卖了”。然而，有些楼盘的售楼现场却再现排队买房“大军”，更多的开发商则通过不同手段、在不同场合渲染自己的房子销售如何火爆，给本处于宏观调控影子下的楼市画上了几道亮色，让持币观望者直呼“看不懂”。

与其“雾里看花”，不如通过上半年一组房地产统计数据，让我们更加接近楼市的“真相”。

以长三角重要城市宁波来举例，国家统计局宁波调查队发布了最新的景气调查结果，宁波市房地产企业家信心指数和景气指数双双下滑。二季度，宁波市房地产业企业家信心指数为80.1，比上季度与去年四季度分别下降14.1和36.32点，降到相对不景气区间；房地产企业景气指数为120.6，比上季度与去年四季度也分别下降10.8和7.1点。同时，商品房销售价格稍有松动，销售价格景气指数为95.7，比上季度减少了9.3点，土地开发、新开工情况、商品房销售、盈利变化等多项反映房地产综合生产经营指标的景气指数处于不景气区间。“不景气”和“没信心”是目前“主流思想”。

“新国八条”房地产调控政策出台后，通过限购和限贷，减少了市场上投资、投机性需求，延缓了改善性需求，推迟了置业和外来人口的购房时间，房地产市场买卖双方观望氛围加剧，房产交易低迷。

上半年，房地产投资在宏观调控下迅速“降温”，增速走低。就宁波来举例，全市房地产开发投资累计完成349亿元，同比增长35.8%，增幅分别比去年同期、今年一季度回落10.5和36.8个百分点，减速明显。内资企业投资房地产也呈现出降温态势。不过，外商房地产业投资却规模空前。外资“主攻”大商业项目，对住宅市场影响是间接的。

宏观调控之下，房价依然是焦点。开始实施新的住宅销售价格统计调查方案后，新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数都是根据网签数据计算的，数据比以往抽样调查更全面科学，但两者的可比性却不强，因此我们选择定基价格指数来更直观地反应价格变化。

至于定基价格指数，是今年统计部门调整房价统计方法后推出的新指数。与社会公众经常接触到的同比和环比价格指数不同，定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定，从理论上看，定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响，单纯反映价格变化。我们熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。定基价格指数使用在月度住宅销售价格指数调查上，与同比价格指数相比较更为直观方便，因为每个月的房价都是和同一个基准房价在比较。比如，今年首轮基期确定为2010年，以2010年房价水平为100，若某月房价指数高于100，则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月，则表明本月房价比上月上涨，反之，则表明本月房价比上月下降。

与此同时，“限购”令豪宅客止步楼市，业主议价空间达10%。比如“限购”令广州豪宅“有价无市”，买家“不差钱”但缺资格。如今，限购威力延续，这些市场“贵族”是否仍被追捧？目前的豪宅市场又是如何？“限购”力度丝毫没有消减，豪宅板块客源以改善型买家为主，由于名额限制，有能力到豪宅板块置业的人大多已没有购房资格。在客源减少的情况之下，豪宅盘的价格开始出现松动的迹象，业主“有价讲”，若遇上急需资金周转的业主，降价幅度更大。正因为许多关注豪宅盘的业主多数手中持有多套房，即使他们将名下房产转卖，也多半没资格买新房。在有限的购房名额里，他们更愿意选择老城区物业自住保值。

进入下半年，在“限购”持续影响下，豪宅板块的情况预计成交量有所下降，大多数买家都因没有购房名额而暂时退出市场。与“限购”前相比，长线投资客大量减少，因租赁活跃，回报较高，不少买家选择到租赁活跃的版块买楼，长线放租以求回报，慎防资金回流刺激房价。

总体来说，豪宅盘下半年的走势要结合整个市场发展来判断，如果按照往年的数据和经验，加之现有政策，今年第四季度的二手房成交氛围将有所好转。二手楼市往往是在下半年发力，按现时执行的“限购”“限贷”政策，可以再收紧的空间有限。倘若政策不变，下半年成交情况应比上半年活跃。从以往经验看，豪宅物业畅旺期为下半年，不少买家在上半年做规划，到下半年再出手入市物业，届时看楼量和成交量将有所上升。受现时“限购”影响，客源较少，业主心态松动，议价空间较大，恰好是淘笋盘的好时机。经过一段时间的沉寂，下半年楼市成交将逐渐回升，若成交回暖，业主的心态将加强，届时要议价将比较难。

因此买房建议，应趁盘源充足而客源缺乏的时机及时入市。尤其是政府正准备将楼市调控推向二三线城市，倘若政策出台，这将有效抑制从一线城市外流至周边城市的投资资金。届时，这部分资金有可能将顺势回流至本地，再次冲击房价，导致买家置业成本增加。

当然，两类人不能贷款购房。随着信贷政策的越来越收紧，暂停房贷、提高首付、取消优惠等成为时下房贷的规定动作，也有越来越多市民不幸中招。动辄百万的房贷、数十万元的贷款差额，对于每一个“房奴”来说，都不是一件小事，如果被房贷“放了飞机”该怎么办？

如果信用卡有污点，无法贷款购房怎么办？据了解，拖欠信用卡透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种。有人一时冲动申请了数张信用卡，但平时经常使用的只有一张，其他不常用的信用卡被遗忘，成为“休眠信用卡”。由于信用卡须缴年费，当信用卡中的余额不足时，银行所扣的年费也就成了透支款。不少持卡人都很容易忽略该问题，长此积累下来，也就破坏了持卡人的信用状况，一不留神便成了房贷路上的障碍。在发生这样的情况下，信用卡持有者可以到发卡行申请开具信用证明。另外，在信用卡还未注销时，持有人连续使用2年以上，并保持良好的还款记录，有可能其信用度将被上调。不过注意，如果卡片已经注销，并收到律师函，很多银行一般都会终身对其不放款的。

如果买了房过了户，无法贷款怎么办？房贷迟迟不下来，使一些交易二手房的客户遭遇尴尬。有的签了合同、付了首付款也办理了过户手续，可是银行的贷款过了审批关却过不了额度关，上家通常是钱不到手，房不脱手，下家拿不到房又怕上家以此为由提出收取违约金的要求。首先，应该先看看买主的贷款是否已经通过了银行的审批。如果贷款已经通过审批，就只有耐心等待放款。如果没有通过，则可再与买主协调余款的支付问题。如果买主无法支付余额，那只有按合同的相关规定，解除合同了。

这种情况下具体的违约情况要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说，假如银行贷款不是由于买方的个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这种情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人。

再来看看拿了毕业证再拿房产证的90后购房大军一族。90后进入社会一族不仅冲击着职场，也澎湃着房地产市场。70后、80后在购房问题上一直备受折磨，90后从小就受到了耳濡目染，面对铺天盖地的“房价猛涨”、“房奴难当”、“无房被迫与女友分手”、“无房成男光棍相亲重要阻力”等问题，虽未谈婚论嫁，但日子不禁混，房子问题也摆到了90后的眼前。

当很多80后依然纠结在买还是不买的困惑中，90后们却能够用一种非常“淡定”的方式来看待购房。对于大多数90来说，其实购房真的很简单，因为现在的房价已经让人不存在更多的考虑，大多数准备买房或者已经买房的90后，不管按揭还是全款买房，基本都是父母埋单。因此面对贷款购房，90后的态度非常极端，要么父母帮忙承担，要么干脆就别贷！同样，90后面对的购房压力，绝对比很多人想象的要更大。没有经济积累的90后，要购房只能依靠父母支持；而家庭条件好的90后，购房也依靠的是家庭的力量；对于贷款购房来说，90后要么并不能完全负担贷款的压力，要么出于对生活的考虑干脆放弃购房的念头。

刚刚才开始工作，难道就要开始还房贷？一个月才那么点钱，还了贷款还怎么买可爱的包包、漂漂的衣服……还有化妆品、泡吧、旅游？可以说刚刚步入社会的90后，对生活依然充满了期望，并不想因为房贷而背上沉重的负担，因此而失去生活的乐趣，因此购房的主动性并不强。

“国八条”、“京十五条”、加息……面对环环相扣的地产新政，走进“后限购时代”，面对楼市巨变，你还会买房吗？新政“出没”请注意！其中，“限购”是此前出台的“京十五条”中最受业界和购房者关注的规定。因此，在后限购时代，购房者首先要注意的事项就是了解不同银行的具体执行情况，以免因得不到足够的贷款而影响购房。

此外，保证提交的信息正确、真实是后限购时代购房者需要牢记的事项。如果为了购房提交虚假的信息骗购，不仅难以通过审核，而且也会在信用体系中留下记录，徒增购房风险。在最严厉的限购令出台之后，坊间便流传出很多规避政策的“避政歪招”只是传说，不可铤而走险。比如“假证明”“假结婚”和“假离婚”风险很大，不可取，弄不好就是“竹篮打水一场空”“赔了夫人又折兵”。

对于置业首次，只买对的不买贵的，完善功能是关键。首次置业者量力而行，只有根据自己现有“现金流”挑选适合自己目前需求的房子才是上策。

对于二次置业的购房者而言，不仅是多一间房，提升品质是关键。与首次置业者焦点集中在“价格”因素不同，改善型购房者在选择房源时，更要注重小区的居住环境、物业服务、户型结构以及项目的综合素质和升值潜力等因素。注重挑选“一步到位房”，并注重改善型房源的舒适性和性价比及日后的增值性。

总言之，不同阶段不同需求，置业理性是关键。