银行贪婪助涨房价

银行贪婪助涨房价

9月的全国信贷数据终于出来了，新增人民币贷款5167亿元，超出市场预期，之前各种版本的预测可谓林林总总。至此，居民长期贷款已经连续4个月保持每月2000亿、同比多增1500亿的历史峰值水平，表明个人房贷规模居盘踞高位。

还有一个最新数可佐证。前三季度，全国商品房销售额同比增长73.4%；而在同期房地产开发企业本年资金来源构成中，个人按揭贷款同比狂增107.7%。由此证明，今年以来全国楼市快速回暖、偏热，少数城市出现房价非理性狂飙，幕后都有一个推手：房贷。除了上述个人房贷，还有企业的开发贷，今年上半年，多家银行动辄给予大型地产商几百亿贷款授信。

今年以来，中央和京沪深等地官员都曾表态，认为房价偏高。而今年5月以来，银监会也曾三申五次的要求商业银行严格执行“二套房贷政策”，其原因除了监管层担心贷款风险外，还与国家有意压制投资投机需求有关。而直至9月，房贷数据还是这般生猛，领导们的表态和银监会的通知，岂非全成了“摆设”？

要想弄清这一怪现，还得往深处探究。我们知道，一般宏观经济政策都是“逆经济周期”的，经济过热时泼点凉水，经济低迷时加把薪火。经济政策主要包括财税工具和金融工具，在金融工具中，央行可以调整利率、存款准备金率等，但很难直接干预商业银行放贷量的多少。

在市场经济条件下的房地产领域，金融机构存在顺周期放贷规律。当房价高涨时，房贷抵押物价格提高，降低了贷款者的风险，刺激着银行大量放贷。当投资者很方便的获得贷款支持后，就能以较高的杠杆率、较低的贷款成本购房，促使需求激增，结果必然是进一步推高房价。

相反，当房价下跌时，房贷抵押物价格下跌，放贷者会担心自己的贷款受到损失，于是争先紧缩房贷；当贷款门槛提高后，投资者购房成本和难度增加，购房需求减少，从而进一步压制房价。金融机构的这种顺周期放贷行为，阻碍了市场机制发挥作用。在大银行主导的金融体系中，更容易出现问题，日本和我国都是如此。只不过日本的经历已证明了这一点。

上世纪八十年代后期，日本大都市曾出现地价房价狂飙。日本银行与大企业之间休戚与共，而政府又强力支持二者，贷款监管宽松，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构，也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格更加上扬。最终催生了世界最大的房价泡沫，并于1991年开始惨烈的破灭，导致大量银行破产。与日本相似，我国也是大银行主导的金融体系，尤其是房价上涨期，银行往往会低估贷款风险。

另外，随着全球范围内的金融自由化和放松管制，新的金融市场和金融机构不断涌现，随着金融业竞争的加剧，利润率下降，于是大量金融机构投身房地产贷款领域，一味追求高收益，却低估了风险。世界历史上，几次大的金融危机皆表明，银行的风险暴露，在很大程度上体现在房地产业。美国次贷危机尤其为典型。银行对房地产业的贷款越多，房地产市场周期的波动越剧烈。

还有，房地产行业周期较长，而且在很多下行期，突出特征是销售量明显下降，而房价只是涨幅有所收窄，即使出现短暂的下降，跌幅也比较小。于是在市场繁荣期，贷款者往往会有“灾难性近视”，总以为贷款很安全。但事实证明，在很多市场中，经过几十年的发展后，极有可能酿成一次比较大的楼市泡沫，比如日本、台湾、香港、泰国、美国等。美国二战后半个多世纪房价未大跌过，1992-2006年终于制造了一个破灭后殃及全球的大泡泡。

我国的情况主要两点。一是金融体系尚未完全开放，国有银行占主导地位，国家对金融体系、金融机构、信贷市场的控制程度明显高于市场化国家，房贷顺周期的程度弱于欧美国家。然而却与计划经济时代全面控制完全不同。除了农行外，主要国有银行皆已上市，一方面还会受到银监会和央行的约制和指导，另一方面却要对股东负责，自主经营、自负盈亏的现代银行制度基本确立。目前我国个人房贷的不良贷款率不足1%，属于优质资产，个人房贷市场竞争激烈，商业银行莫不挖空心思的推出创新产品，与“二套房贷”这样的监管政策玩“猫捉老鼠”的游戏。

二是我国房地产市场尚处于初级发展阶段，从1998年房改算起，市场化不过十年时间，虽然近几年房价增长偏快，却有巨大的真实的市场需求做支撑。因此，房价易涨难跌，去年四季度和今年一季度房价有所下滑，70个大中城市房价指数月度最大同比跌幅区区只有2%。在这一情况下，虽有银监会时时提醒风险，商业银行基本上不会相信近几年房价会大跌。

银行放贷的顺周期，实属本性难移，除非真的来次血的教训。相对于普通居民的收入水平，我国的高房价时代远未到结束的时候。对于那些无法享受住房保障的中等收入群体来说，只能暂且忍受这一痛苦。银行家们都是贪婪的，别指他们主动抑制投资需求。

本文刊发于中国房地产报