杨红旭：银行岂愿啃吃“鸡肋”公租房

今年我国房地产行业有三个关键词：房价、保障房、资金。抑制房价的“大业”初见成效，但距“合理回归”的目标尚有较长一段路要走。1000万套保障房是另一件大事，但这项“政治任务”遇上了资金瓶颈，于是围绕如何融资，相关部门有些焦头烂额。

6月份时，国家发改委专门下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，为地方融资平台和保障房（尤其是公租房）投资企业，打开发企业债的“绿灯”。现在结果似乎不给力。一个巴掌拍不响，企业愿意发债，可总得有投资者愿意购买，显然买方相当淡定。原因主要是保障房投资收益低、风险高。况且，美国、欧盟的主权债务危机搞得全球资本市场鸡飞狗跳，而中国的债务险主要集中在地方。

发债不顺利，贷款顶上！近日，央行和银监会联合出台《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、中国邮政储蓄银行等，大力支持公租房贷款，对于政府投资建设的项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，直接发放贷款给予支持。

在今年信贷指标非常紧张的情况下，对政府投资的公租房“直接发放贷款”，相当罕见。不过，这是针对那些优质项目的，也自身现金流充足。值得深思的是，这种好的公租房项目又能有多少呢？在当前中国，商品住宅租金回报率一般只有可怜的2-3%，远低于国外的5-8%，而按规定，公租房的租金水平须低于市场水平。即便是有土地、税费方面的减免，要想收回公租房的投资，实在不知猴年马月。但该通知中要求：项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。还贷难度之大，可想而知。

对于自身没能力的还贷公租房项目，通知中规定：直辖市、计划单列市、省会城市政府投资建设的项目，融资平台公司贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款，同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。对于地级市和其他市县政府投资建设的项目，可在省级政府对还款来源作出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。这话讲得明白，这种项目贷款须由地方政府担保，还贷由地方政府兜底，省级平台为全省各县及县级市的公租房贷款负总责。

真是剪不断、理还乱。众所周知，去年以来，国家一直在清理整顿地方平台融资平台，因为很多平台贷款有沦为呆帐坏帐的风险。现如今，旧病未除，又添新愁。为了完成公租房大跃进，也就顾不上会否增加新的贷款风险了。国家为何这么重视公租房，又为何面临这么多融资困难？

过去十多年，我国的保障房产品，主要有两种：一是经济适用房，二是廉租房。廉租房受益面窄，只针对城镇低收入困难家庭，各地建设量小；主要是经济适用房在发挥作用。遗撼的是，经济适用房天生不足，无论国家怎么规范、督察、打击，都无法将不符合标准的权贵群体驱赶出去，豪车常驻的经适房小区，绝非少数。吃过苦头后，去年以来，国家将保障房建设的重点转向公租房，抛弃以前“居有其屋”方针，优先满足“住有所居”——也即先让困难群体租房住。

思路正确，落实不易。经济适用房一身毛病，但有个好处，就是容易投资建设，因为卖了房就能收回投资，企业愿意参与。而公租房建成后，不能及时出售，资金无法快速回笼，虽然各地政府皆鼓励社会资金进入，怎奈企业都是“商业动物”，只有国企才会参与——政府拿枪顶在后腰嘛。

作为银行业的主管部门，央行和银监会下发此通知，目的是为“一哥”公租房“保驾护航”。然而，当前国内绝大部分银行都已商业化，主要银行都已上市，赚钱盈利是他们的第一要义，用行政命令的方式要求他们向公租房项目贷款，合理吗，可行吗。笔者认为大部分商业银行都会优先考虑风险问题，况且贷款被要求利率下浮，在中小企业贷款利率“肥美”的情况下，公租房放贷规模实在别奢望。

刊发于南方都市报