冯晓东：房价跌五成没事？银监会急出论点为了谁？

假设房价跌五成，该买？该抛？

有一种答案是：不买，也不抛！

果真房价跌五成没问题吗？银行真是站着说话不腰疼！

银行可承受房价下跌50%或者30%的说法可谓好大的口气！到底谁给了银监会这样大的权力？群众的眼睛是雪亮的！让事实说话，别让统计数据说话，中国人早已学会了在国家所谓的权威机构统计数据下判断是非的能力！

价格还没有降，风险论就出来了，真实可笑！结论应该是等事实来证明的，银监会这么急着出论点都是为了什么？

原因很简单，首先，其实房价跌五成的这个假设不成立。其次，关于买房卖房，我始终认为根据个人预期决定，而不是降了就买得起，涨了就没人买。

就真正的底层老百姓而言，就算房价跌五成，依旧买不起，你还别不信，随着首付的提高，银行贷款的比率限制，老百姓收入没增加物价却在飞涨，这个年头下岗者其实在增加，很多白领也只是表面的冠冕堂皇实际工作都难找，在这种种情况下，谈何买得起房？而另一方面，就算房价跌五成，也不见得投资客纷纷抛盘，比如上海新政下的一年内补税房不得交易过户等情况。因此，其实贱卖贱卖在房地产市场上市不可能出现的，无非是所谓的“砖家”瞎预测而已。真正有可能出现的情况是：随着新政一轮轮调控不放松，房价在下半年三季度底四季度会有所回落，“稳中有降”“适当下降”应该是比较现实的局面，毕竟，这个行业是牵一发而动全身的行业，目前中国实体经济未见恢复性增长。

有鉴于此，惊闻银监会主席刘明康近日在接受采访中称根据压力测试的结果，即使房价下跌5成，银行业也能够承受一番话，甚是震惊。果真房价跌五成没问题吗？银行真是站着说话不腰疼！

为了防范房地产贷款的风险，银监会进行新一轮的房地产贷款压力测试表明银行业不会被房地产裹挟。而压力测试的结果告诉我们，就是最坏的情况，就是房价下跌50%，30%，跌掉三成、五成，这种情况，今年以来银行的不良贷款都可以承受。国家统计局的数据显示，今天上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，而央行刚刚公布的数据显示，上半年主要金融机构及农村合作金融机构，外资银行等，人民币房地产贷款累计新增额是7912亿元，同比少增了5985亿元，也就是说来自银行的贷款，在房地产开发投资中的比例在下降，目前占比是30%。而我只能说，提高首付比率后，银行业不会被房地产行业裹挟，

测试的结果只是表明了各家银行落实房地产调控政策的信心，因为现在的拨备已经有1万3千亿足以抵挡说当前房地产市场上面因为调控使得房价理性回归所带来的近期和中短期当中的贷款风险。并不是表明压力测试的结果真的在实际可以出现最坏的情况，就是房价下跌50%。我们根据对来未来房价走势的判断，不难发现主力中高端房价肯定只是增速放缓，完全不具备居住价值的纯投资房下降空间会有，但此类产品在国内市场比例很小，在保障房和公租房真实地放量到市场后，低端市场房价会下降，但其本身价格就不会太高，降一成至三层或许有可能，而稀缺地段的高端产品和具备复合功能能满足市场急需要求的，如教育医疗养老等住宅类产品价格会非常坚挺，相反，随经济发展可能依旧会继续上涨。

与此同时，中国建设银行也计划今年年底至明年年初实施再融资方案，预计规模在750亿元左右，在未来三年建行将无再融资计划。建行完成此次再融资后，资本充足率可达到11.5%以上，不低于监管层对此项指标的最新要求。目前建行、工行、中国银行均确定了融资计划，预计三大行再融资规模将高达2000亿元以上。这样，今年贷款增速或由此前预计的17%下调至15%左右，全年净息差有望回到2.4%，不良贷款率将继续保持下降。按照理论说法，银行如此计划后，只有房地产价格下跌超过五成，才会对银行的资产质量有明显影响。所以，银监会才敢如此一说“房价下跌50%银行可以承受”。

我真佩服理论经济学家如此夸下海口，须知在中国，什么行业都可以轻松预测，就是房地产行业不可以轻松预测。尽管房地产行业给中国带来了GDP增长、城市建设完善、居住生活质量提高等等，但是中国的房地产行业是依旧是畸形发展的泡沫现象存在，提前透资的压力与风险考验着每一个与买房卖房相关的人。因此，银行可承受房价下跌50%或者30%的说法可谓好大的口气！到底谁给了银监会这样大的权力？群众的眼睛是雪亮的！让事实说话，别让统计数据说话，中国人早已学会了在国家所谓的权威机构统计数据下判断是非的能力！

银监会说“房价下跌50%银行可以承受”，怎么在房价上涨之时银监会没有说银行可能承受风险？价格还没有降，风险论就出来了，真实可笑！结论应该是等事实来证明的，银监会这么急着出论点都低是为了什么？现在看，炒房者是否缺少资金？不缺。将那些人扫地出门的时候，银行就没有坏帐了。证监会、保监会、银监会都是只为本行业的企业服务和提供保护的，试问：在他们眼里，老百姓的利益何时才是第一位的？

因此，我想说明的是“银监会称房价下降五成银行不会被房产裹挟”这一说法明显不妥。如果全国房价一起下跌五成，近年的购房户均要破产？而绝大多数的房产公司和银行也要接着破产？国家经济会大乱？中央政府一定会紧急出台举措来稳定房价。开发商承受不了现金流，只有规模性企业暂且不会有问题，而中小、实力弱的房企已成严重问题，资金断链的危险2008年已经上演，局部开发过度热的城市更是一言难尽。何况今明两年房价都处在“更年”期，房地产市场很“痛楚”。

考虑通货膨胀等因素，其实房价下降幅度十分有限，加之限购、限贷，经营资本现金流周转困境等因素。规模房企融资方式开始多元化，慢慢对银行的依赖程度不是很大，但但中小房企资本主要还是依靠银行借贷方式来解决。如果房价会降五成，尤其中小房企开发的普通住宅按揭贷款断供情况会就会出现。银行不会被开发商裹挟，企业在政府与银行面前，永远都是弱势的，开发商资金链在目前银行、市场、政府多重打压下肯定极度紧张，以小搏大的模式很难再推动项目，如果房价下降，倒霉的也是要买房的老百姓，获取利益的是资本雄厚等待收购后房价恢复的投资者。