朱大鸣：海外秃鹰军团继续盯着中国楼市

最近，中国人炒高世界其他国家楼市的新闻屡屡曝光，惹得全球都不高兴，但是，我们相信这也是一些人不高兴而已，因为海外楼盘屡屡在华发布各种各样的楼盘信息，以期待他们能够出手购买，特别是美国，正处于楼市低迷期和萧条期。所谓中国人在国外购房引起当地人的限购，其实只是一种姿态，他们联想到了当年日本疯狂抢购全球的情景来。

但是，这些年来，中国楼市海外被海外资本炒高，同样更是一个难以回避的实施，特别是“唱空做多”的投行，更是代表着国际热钱的狡黠与疯狂，在人民币升值的预期下，有多少海外秃鹰军团在伺机而进，特别是他们在中国炒楼，在中国获利颇丰，更是坚定了这种信心。

更令人讶异的是，外管局竟然宣称，外储不算百姓血汗钱，免费用相当央行随意印钞。他们认为，外汇储备形成过程中，企业和个人不是把外汇无偿交给国家，而是卖给了国家，并获得了等值人民币。是的，我国有将近20万亿的人民币的外汇储备，这些为了国际贸易而多印出的人民币，是不是央行应当回笼？老百姓也没有想到，能获得这些外汇储备的收益，他们的愿望仅仅止于，他们的储蓄和财富不被不断贬值的本币和通胀稀释了。但是，事实是，人民币存在巨大超发，这给中国楼市价格上涨带来了纸币的基础，同样，越来越的外资进入中国，会给中国楼价上涨带来更多的动力。

我们早就指出，海外秃鹫队虎视中国楼市已经不是什么秘密了，这些秃鹫们以凶狠著称，主要是国际游资，他们看到人民币升值的趋势以及中国是世界经济增长最快的国家，把中国看成避险和赚钱的天堂，金融地产是他们云集的重要方向。一般来说，热钱对于楼市的影响属于间接影响，热钱流入导致外汇储备增加，银行流动性宽裕致使大量信贷资金进入房地产市场。因此，这容易形成一种恶性循环，楼价月上涨，海外秃鹰越高兴，越爱人民币；他们越是爱人民币资产，进来的越多，人民币超发越多，楼价涨得越快。

研究表明，大量外资进入中国地产市场主要有三种途径：一是以地产商身份开发地产项目。二是以投行身份收购商务楼宇，这两种都不算是热钱，它们由合法渠道流入，且流动性较差。第三种途径就是“放高利贷”的外资，这部分属于真实热钱。东南亚国家当年危机之前也是地产公司大量借入美元外债建造房屋，当资本流入突然停滞后，泡沫破裂、债务剧增、银行和汇率濒临崩溃。

事实上，早期进入投资中国房产的部分外资，回报率超100%，大大超过了他们原先的预期。与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比，中国房地产市场因房价快速疯涨价而带给外资的高回报率，又吸引、促进了更多的外资机构、更大额的外资相继进入中国市场。各种各样的冒险家都汹涌而来，中国房地产成为各色投机家的乐园。包括外资投资机构、基金等外资投资者，一般凭借其强大的单笔资金上的优势，往往选择成栋或整体项目或大规模收购、购买。正是蜂拥而入的外资，特别是狂赌人民币升值的国际游资，对于中国日益飙升的房价，起到了推波助澜的作用。

堵截热钱的手段就是“171号”文件，即建设部等六部委于2006年7月份联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在“171号”文件中，一个最为关键的要点是要求符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。当时，对于出台实名制的初衷，六部委相关负责人曾公开表示，主要为了防止境外热钱炒作房地产。2007年推行的限外令，也在部分渠道堵断了外资进入内地楼市势头，当年的11月7日，国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》，于2007年12月1日起正式施行的新《目录》明确规定，限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发，高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。这确实给予外资进入中国楼市比较沉重的打击，随着危机发生后，外资抛售物业更是不断发生。随后，金融危机爆发，多地取消了限外令，随后海外秃鹰队和从股市与产业资本中转移出来的国内热钱一道，继续制造了2009和2010楼价大涨的局面。

对于热钱问题以征收托宾税。实行托宾税后，可供套利的利差将明显降低。20世纪90年代，南美国家智利，为应对不断涌入的投机资金，曾启动过托宾税，效果显著。

热钱流入中国，不但推高了房价，还在逼迫人民币升值，希望攫取双份收益。但是一旦它们撤离中国，将造成金融市场的灾难甚至是崩溃，日本经济危机、英镑危机、东南亚危机、俄罗斯危机，无不是热钱大规模流入流出造成的灾难。现在如果任由热钱在中国的房地产和股票市场折腾，虽然表面上看起来经济火热，但是，最终的危害性绝对不容小视。