杨红旭：别把住宅限购当成“中药吃”

关于限购令进一步升级的预期，似一团乌云压在业已冷风飕飕的楼市上空。老百姓希冀借此迎来降价潮，住建部忙活着调研、拟定名单，那些房价上涨偏快尚未限购的地方政府心怀忐忑，业界则以预测哪些城市将新加入限购行列为乐。在近八年的房地产调控史上，恐怕只有“90/70”政策和房产税的有如此魔力了。

第一个想到限购措施的人，可称之为天才，如果想要将此政策持续100年的人，一定是个疯子。世界上严格实行限购住房政策的，恐怕只有韩国了。上世纪70年代初，政府开始推行“一户一宅”的购房制度，一个家庭只允许购买一套住房。我们需要关注的是，当时的背景是：随着经济的快速发展，城市人口急剧增长，住房严重短缺，房价快速上涨。政府限购的根本目的，是在房子不足的情况下，先满足居民的基本需求，其中由政府供应的一般都是两室一厅的小房子。

而当前我国的情况是：总体已过了住房短缺时期，全国城镇住房私有率高达89%，几乎是全球最高。在部分城市实行限购的主要目的是抑制房价过快上涨，打击投资投机性需求。显而易见，如果说韩国当年实行限购属于“中药”，需要经过十几年才能慢慢见效，缓解全社会的居住困难，那么我们现在的限购属于“西药”，楼市降温、房价平稳或下跌、投资投机需求撤退，即可“鸣金收兵”。

可问题在于，房价回归和限购升级一样“难产”。最早是在2010年4月“国十条”中，提到：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，其后只有北京限购。后来房价没跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市须限购。其后超过20个城市限购。后来楼市量价齐升。实属无奈，今年1月“新国八”要求：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严限购。至今43个城市限购。

应该说，自2月份以来，全国主要城市成交量皆出现明显下滑，价格涨幅持续下回落，其中实行限购城市效果好于非限购城市，房价正向下跌“拐点”迈进。其实，若能保持这一态势，调控效果将会越来越明显，偏偏就在这个非常关键的时间段内，少数城市忍受不了市场低迷的“寂寞”，暗地里尝试放松限购。因此招至7月国务院常务会议的鞭策：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

短期来看，预计少数城市也会限购，但中央精神的核心，仍是强调已限购城市切莫放松。随着调控效果的持续显现，预计明年将有部分城市放松或取消限购。长期而言，政府重在构建住房供应的“双轨制”：逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。“十二五”期间，全国计划新建3600万套保障性住房，加上已有的存量房，将占全国城镇家庭总户数的20%以上，而2010年年底，覆盖面还只有约7%。基本上可以认为，至2015年末，我国将基本建成保障性住房体系和商品房体系，形成“两条腿”协调走路的良性格局。届时，包括限购在内的诸多限制性政策，多数都会退出。

但是，这也不是说根本没必要再对商品住宅市场进行调控了。商品住宅具有一定的资产品属性，有时会受多种因素影响而大幅上涨，为了紧急应对这种情况，未来仍会出现部分限制性政策。长线投资需求，未来不会过分打压，但对于短线投机性需求将会长期抑制，只是需要优化手段，应少用限购这种行政手段，而是要多用经济手段，比如增加住宅持有环节税负，开征房产税或物业税，完善资本利得税等。

刊发于东方早报