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逼出闲置用地才能降房价
2009-10-22 17:58:45逼出闲置用地才能降房价
中国房地产测评中心新近发布的报告显示,排名前10的房企土地储备共达3.05亿平方米,其中恒大地产以5100万平方米居首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米列第二和第三位,万科仅以2450万平方米列第九位。
优质企业大手笔增加土地储备属市场行为,无可厚非。但如果在土地市场成交激增的同时,依然存在巨量的闲置用地,那就有问题了。今年三季度以来,一线城市和部分二线城市的商品房成交量持续下滑,但房价依然坚挺。房价难降,主要原因有二,一是大型企业多数不差钱,暂时没必要降价促销,另一个原因是商品住宅市场持续供不应求,而房价的短期变化主要由供求关系决定。要想稳定房价、抑制泡沫,无论如何,都应尽快增加市场供应,这其中,查处闲置用地、逼出存量用地可以说是必由之路。
实际上,早在2008年,国务院就出台了文件,明确规定:土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。今年以来,国土资源部已多次或下文、或表态加大查处闲置用地的力度。但见天边乌云滚滚,雷声阵阵,雨滴却未砸在相关开发商的头上。这一奇特的现象,不能不让关心房地产业人士反思。
首先,此政为何难以落地。从体制上分析,我国土地管理名义上实行垂直管理,可其效率实在太差。与资金不同,土地是不动产,区域性极强,由此导致地方政府“我的地盘我做主”;虽然为了加强土地管理,2006年国务院设立国家土地总督察办公室,并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局,但效果并不显著。从实际情况分析,造成土地闲置的原因相当复杂,一部分是由于动拆迁困难或用地规划修改,这是由地方政府引起的;另一部分是企业方面的原因,近年地价节节攀升,地产商只要持有土地,不管开发与否,就能获得巨额的利润。从地方政府与地产商的关系观察,过去20年中,二者关系过于亲密。即便地产商囤地待涨,地方政府也不好意思来硬的。
其次,土地闲置的后果严重。一方面,很多大城市新增土地供应非常紧张,比如上海目前已经快把2020年的建设用地指标用完;房产市场供不应求,从而不断推高房价,我的测算结果是,2005年以来,全国每年的商品住宅竣工量都小于销售量,即使是成交低迷的2008年。另一方面,近十年来,全国开发商购而未开的建设用地,却高达13亿平方米左右。显而易见,全国人民面临着无房可买的窘境或只能购买高价房的无奈,有些地方政府和地产商手中却握着大量土地。这既是浪费珍贵的土地资源,又是对我国住宅产业的嘲讽。
最后,为何国土资源部今年这般急。如果说2003-2007年全国房价持续上涨,有宏观经济繁荣的坚实基础,GDP连续五年保持两位数的世界奇迹。那么,今年地王频出、房价高涨,来得有些怪异,毕竟今年的宏观经济处于复苏阶段,即使“保八”成功,也只能说是处于历史低位。另外,鉴于房地产业对扩大内需的支柱产业作用,今年房地产调控政策一反2003-2005年的高压态势,无论中央还是地方,只是强调增加市场供应,那么,逼出闲置用地,自然是增加供应的最佳路径了。
有关部门要真正做好查处闲置用地工作,除了敢于向那些不良企业“开刀”之外,还须利用制度规范地方政府的行为。比如,《国务院关于促进节约集约用地的通知》中曾提出:建立节约集约用地考核制度,制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。既然部分城市闲置用地过多,那么就别想再申请新的用地指标。
本文刊发于东方早报