承租的住宅类住房能否转化为经营性用房

【律师风险提示】

作为世界经济中心之一的上海，由于房价的不断上涨，拱托出租赁市场的火爆，所以，上海出租房市场是一个纠纷多发的地方。不少人承租的是住宅类房屋，但承租人承租后擅自或者静出租人同意，讲住宅类住房改为经营性用房，进行经营活动。那么，上述这些行为是否必然无效或者有效呢？上海房产律师网律师律师提示大家，这要具体情况具体分析。具体来讲：

第一：首先要看我国相关法律的规定。

我国规范物权行为的《物权法》第七十七条规定：　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

从以上法律条文来看：物权法第七十七条实际是“有条件的允许”，相关人员可以在符合相关条件的前提下，将住宅改变为经营性用房的。

第二：一方将住宅类用房改为经营性住房后，原房屋租赁合同的效力是否一定无效。

这一问题要具体分析：因为法律没有明确的不准住宅改为经营性用房的“禁止性规定”，同时根据《合同法》第五十二条的规定，有关合同无效的五种情形中也没有对此进行规定。所以，如果没有同现有的法律和行政法规相抵触，原租赁合同并非无效。

第三：在业主以经营性用房出租的前提下，是否业主负有确保该租赁房具有可以经营的担保责任？

在将住宅改为经营性用房需要满足两个条件，一是遵守法律、法规和管理规约的规定；二是征得有利害关系的业主的同意。在满足以上两条件后，可以将住宅用途进行改变。但现实生活中的事情千奇百怪。例如：承租人和业主签订的房屋租赁合同明确约定，承租人租用该住宅的用途为经营性用房。而承租人准备入住该房屋时，却遭到了其他业主的坚决反对，认为这样会影响到他们的日常生活。

接下来纠纷产生了：既然业主将该房屋作为经营用途出租，同时按照经营用房收取租金，业主是否同时也负担了将该住宅变更为经营性用房的义务？也就是业主是否有遵守法律、法规和管理规约的规定和征得有利害关系的业主的同意的义务？

上海房产律师网律师认为这样的义务是作为出租人的业主应当承担的义务。原因如下：是否变更为经营性用房的决定权在于业主，而不在于承租人，承租人不具有“业主”身份，与其他有利害关系的业主不具有法律关系。业主按照经营用途收取租金，按照等价有偿原则，应当交付能够经营的房屋，否则构成违约，应付违约责任。

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