冯晓东：猪肉涨养猪难，房价不涨为何拿地忙？

猪肉涨养猪难，房价不涨为何拿地忙？

--有感于上海养猪户的困局与成都土地战场的硝烟

随着6月份CPI的公布，猪肉价格被再次抛到了市场的风口浪尖，同比57.1%的涨幅，对6月份价格总水平贡献度为21.4%，可以说猪肉价格的快速上涨直接“拱”高了CPI指数。

眼下，明明是猪肉涨价，为何养猪反而困难？有感于上海养猪户的困局，可以透过产业链最基层养猪农户来分析问题。在上海市郊的养殖农户看来，外界热议的成本推动的各个环节通胀并不是关键原因，接连不断的疫病和大起大落的价格才是“猪拱门”的直接原因，由此，一头猪的降价路线图也要重新勾勒。

七月流火，上海人才市场竞争激烈，当下很多人感叹“白领不如蓝领，蓝领不如种地养猪户”，一些市中心高级OFFICE里工作的白领倍感工作压力之大，于是乎纷纷喊出要“回家种地”或者“回家养猪”的口号。也难怪，如今猪肉价格猛涨，“养猪”对于大学生回乡创业不可不谓务实之一。

可事实是这样的：七月流火，养猪农户站在自家的养猪场外汗流浃背，看着在栏圈内跑来跑去的上千只猪，养猪农户的脸上看不出一丝欣喜，尽管养猪农户的手机不断地响着，不停地有人要收购生猪，而且价格也已经超过了每斤10元，而这样的价格可以说是近几年的天价了。但养猪也很难，其实农户也很受伤。不是因为饲料价格上涨了，养猪农户有着自己的心事。希望猪不要生病，否则快要出栏了，损失可就大了。比如今年上半年疫病不断，养殖场的出栏量比去年同期少了二三成，当然还有其它的原因。

难道就无药可预防、治疗？我们不免充满了疑问。可养猪农户养猪三十年，感到猪是越来越难养了。以前养猪条件没那么好，但是只要给猪吃饱喝足，就等着出栏后数钱，每头猪赚20%的利润基本可以保障，可是现在呢，最怕它生病，可以说像宝贝一样地伺候，但总是避免不了。疫苗用了，兽医兽药一应俱全，有时候为了求保险，花高价买进口疫苗和兽药，但是总是赶不上病毒的发展速度，意外总是让人心惊胆战。一帮老板在一起吃饭，谁是养猪的一眼就可以看出来，长期的精神压力在脸上反映得很明显。

另外，成本上涨不是关键除了供应缺口还是缺口。这几个月猪肉价格的快速上涨，通胀因素渗入各个环节的因素确实存在，但决不是关键因素，最直接的原因就是供应短缺。玉米从800多元一吨到现在的3000多元一吨，人工成本从每月的400多元到现在的2000多元，都经历了10多年，期间猪肉价格大起大落，今年飚得这样厉害，还是供应环节出了问题。生猪市场是一个充分竞争的市场，就算各个环节的价格再涨，如果市场供过于求，那么价格还是会跌，因为生猪不像商品房等其他商品，价格低于成本，大不了不卖或者不生产了放在仓库，但是猪不行，一茬接着一茬，养大了就算亏本了也必须卖，否则下一茬怎么办？权威部门的统计数据显示，全国生猪总出栏数较去年同期也出现下降。

猪肉价格大起大落，农民一次又一次跌倒。2007年，猪肉价格出现较快上涨，国家出台了扶植生猪养殖业的政策，其后猪肉价格得到了控制，而其副作用持续发酵到今天。肉价何时降？有人说是三季度或年底。造成近期生猪缺口的原因中缺口的存在直接导致肉价上涨，肉价上涨又拱高了CPI指数。

也许养猪农户最有希望的模式是生猪期货。动物的生物制品要大力发展，规模化养殖要大力提倡，我们是否也应该给生猪市场指定一个价格指导机制，让生猪养殖产业不再“一窝蜂”，譬如生猪期货。生猪期货模式就是要从市场机制层面解决猪贵伤消费者、猪贱伤农的问题，这是目前最有希望的一个模式。

因为猪肉价格的几起几落，已经给我们很多教训。由此联想到房价的几起几落，也给我们很多思考与教训。不过，与猪市场不一样的是，猪肉价格在涨，可养猪难，养猪农户困局多多，有的甚至纷纷退出“养猪界”了，而房价不涨甚至在严厉调控下要跌，为何开发商还拿地忙？有感于2011年成都土地战场的硝烟弥漫，我们为之清醒。

我们看到，房价不涨，但十大房企重启融资圈地。虽然土地价格大幅上升，却难以撼动大发展商重启“融资—圈地”运作链的势头。虽然四大城市对第二套物业交易政策有收紧之势，但由于龙头企业对市场预期较高，一手市场价格难有下跌。

上半年均“跑赢大市”。全国十大上市房地产企业新一轮的“融资—圈地”循环中，包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海，大举拿地积极扩张。在房地产市场价量双升的形势下，开发商一反2008年底开始的悲观心态，对市场重怀希望，主要表现在重新投入到拿地行动中，并开始利用增发和公债的手段进行融资。其中，集中在重庆等二线城市，因而地价相对偏低。

尤其是二线城市拿地忙，2011年成都将成一线城市开发商战场。时光如梭，在新政频出调控日紧中，楼市已经走到了加息、首付提高等背景下，如何布局来年的发展，早已摆上了各大开发商的案头。值得深思的是，不但一线城市的土地开始升温，二三线城市的土地拍卖也如火如荼，成都的拍卖现场还出现了不少“新人”。正可谓鏖战2011年，开发商开始拿地蓄势。

二线城市土地成交活跃，品牌房企频频出招。从数据可以看出，二线城市的住宅土地成交非常活跃。近期，全国住宅用地成交地块主要集中在西部地区，可见西部城市推出的优质地块增加，开发商拿地热情很高。成交方面，上海、佛山均以49万㎡的成交量位列第一，成都则以45万㎡的成交量屈居第二。全国20个主要城市土地市场升温，土地推出量和交易量明显上涨，二线城市表现尤为突出。

那么，成都通过公开拍卖出让土地的情况怎么样呢？又是哪些企业在成都拿地？仔细分析，拍卖的攀成钢14号地块，被从未在成都市场出现过的内蒙古伊泰置业拍走；攀成钢16号地块则被久违的新加坡吉宝置业收入囊中；同日拍卖的成华区杉板桥路地块，被某全国知名的品牌央企拿下；另一个地块则被潜水一段时间的香木林拍走。锦江区琉璃场地块则被一个陌生的名字“龙光地产股份有限公司”拍下，还有一块地是被自然人拍走的。还有一部分拍卖的土地，以郊县为主，分别位于新都、温江和郫县，其中郫县的两块土地被合能拍走，而合能总部在深圳，在成都已开发多年。也就是说，今年成都土地50%是被一线开发商或是新入成都、久违成都的开发商所拍下，这仅仅只是一个偶然吗？答案非也！

引人关注的是，新面孔成都拿地，吹响进军的号角。成都的土地拍卖市场出现了一些从未进入成都的开发商，而且出手不凡，一鸣惊人。成都市国土局土地拍卖大厅曾上演抢地一幕，一直被业界津津乐道。其中最扯人眼球的是攀成钢14号地块的争夺，在肉搏般的举牌大战后，来自内蒙古的伊泰集团将其收入囊中。就在拿下地块后几天，伊泰集团旗下的伊泰置业（成都）有限公司在成都挂牌成立，正式宣布进军成都楼市。尽管成都市民并不熟悉伊泰，但它的来头不小。伊泰集团是以煤炭生产、经营为主业，以铁路运输、煤制油为产业延伸的大型现代化企业，名列中国企业500强第237位。伊泰置业成立于2006年，在北京、海口、呼和浩特、鄂尔多斯等地都有项目，其中不乏花园洋房、高端豪宅。

有一个和问题很多人不理解？为何会选择在市场最不确定的“调控年”进入成都市场？在拍卖前，那些房企对攀成钢地块是否做过调研？为何会以它作为公司进入成都的第一次亮相、第一个项目？在14号和16号两个地块中，为何选择了前者？是否符合公司的预期？面对如此高的成本，尤其是和周围地块相比，成本差较大，公司未来将怎么打造攀成钢地块？攀成钢地块，集中了大量全国一线品牌房地产开发商，公司将如何面对这无法避免的区域化竞争？

依我看，只能宏观上这么理解：目前房地产行业中，一线城市的竞争已经白热化，而且受调控影响大；成都作为二线城市，且是西部的核心重镇，未来具有很大的发展空间，比如伊泰，甚至应该更早些时候进入成都。仔细观察就可以发现，海口市滨海大道南的三块整体出让国有建设用地，总面积为130.288亩，最终也被伊泰置业竞得，总价7.079亿元，由此可见出，伊泰进入二线城市的决心和步伐势在必得。

如今的地产开发呈现“梯度效应”。沿海城市开始转向内陆城市，内陆大城市开发商开始辗转到二线城市。因为加息等众多外界因素，沿海高房价城市的房地产受到更多政策调控，开发商、投资者自然纷纷向国内二级城市转移。

久未露面的吉宝置业在东大街拿下一黄金地块，自从成功开发粼江峰阁之后便“消失”的吉宝终于又杀回成都；而此次吉宝的“回归”也被外界认为是沿海城市楼市风险日益加大，吉宝有意重拾成都市场。前不久《福布斯》刚好把成都评选为全球最具发展潜力的城市，吉宝肯定会更加重视成都。远洋地产也公开表示由于以成都为代表的西部地产市场前景良好，未来远洋地产将加大在西部城市的投入，成都将是最为重要的市场之一，接下来第二个、第三个远洋地产项目将会陆续亮相。

对此，市场出现品牌房企集中到成都拿地，我认为一是优质地块本身的吸引力，二是外来企业或者一线企业对成都市场的看好。特别是在宏观调控的大背景下，异地开发企业的不断进入和原有企业的持续拿地，说明各路房企对成都房地产市场的长期看好。在一线城市竞争加剧之际，布局以成都为代表的二线城市也是企业稳健发展的重要考量。实际上，成都在二级城市中，本就是外地开发企业聚集度最高的城市之一，本地外地、央企外资，各路房企早就齐聚于此。整体而言，激烈的竞争有利于房地产开发水平的不断提升，也给予消费者更多样的选择。当然，对于本地企业，特别是中小企业而言，优胜劣汰的压力也相应增大。