套内建筑面积不足，开发商应当退还房款

买受人购买一手商品房，购买的是总建筑面积，既包括了套内建筑面积，也包括了公摊建筑面积。在签订商品房预售合同时，是根据房屋的预测面积和单位价格确定总购房款的。因此在实际收房时会出现预测建筑面积和实测建筑面积不一致的情况，此时就涉及到是否应当就增加或减少的部分支付或退还差价的问题。这里要区分两种情况，如果是公摊建筑面积增减，则原来的总房价不变。如果是套内建筑面积增减，则首先适用双方的约定，没有约定的情况下，则适用法定条款，也即增不补，少需退。

【案例分析】2009年买受人王先生和上海某房地产开发公司签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定买受人王先生购买该开发商的期房一套。其中关于面积双方约定，房屋的暂测建筑面积为74.57平方米，其中套内建筑面积为58.10平方米，公有分摊建筑面积为16.47平方米，每平方米房屋建筑面积单价为12648.23元。

签订了该预售合同后，买受人王先生按照合同约定支付了房款。但在收房时发现该房屋的实测建筑面积为74.28平方米，其中实测套内建筑面积为57.71平方米、公用分摊面积为16.57平方米。也就是套内建筑面积比合同约定面积减少了0.39平方米，而公用分摊建筑面积比合同约定面积增加了0.1平方米。

买受人王先生认为，开发商不应当就增加的公摊建筑面积向其收取房款，反而应当就减少的套内建筑面积退还房款。为此双方协商，但开发商仅愿意就实测建筑面积及每平方米建筑面积单价多退少补，也就是应当按照全部的建筑面积为基准，而非房屋套内建筑面积为计价方法。无奈，买受人王先生起诉到法院，要求按照套内建筑面积减少部分退还房款。

【案件思考】购房一手房的面积误差，应当以建筑面积还是套内建筑面积为计算基准？

【法庭判决】法院查明，原被告签订的《上海市商品房预售合同》中约定房屋建筑面积与实测面积不一致时，除法律另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。

但该预售合同特别告知中明确约定，因预测面积与实测面积不一致，按照《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。也就是如果公摊面积增减的，仍然执行合同约定的转让总价格，但建筑面积不足预售合同约定的，则开发商应当将减少的建筑面积部分的价款退还给买受人。故判决支持了买受人王先生的诉讼请求。

【法理延伸】上海房地产律师认为，按照《上海市房地产转让办法》第四十四条的规定“分摊房屋共用部位的建筑面积……增减的，预售合同约定的转让总价格不变。”同时“建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还给受让人。”这也就严格限制了开发商在实测建筑面积超过预测建筑面积时时，不得就分摊面积主张差额，也不得就套内建筑面积的增加主张差额。当然就套内建筑面积而言，法律允许双方之间自由协商，也即“（套内建筑面积）预售合同有约定的，从其约定。”

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