杨红旭：开发商资金面果真撑不住了吗？

开发商是否差钱，是决定新房价格会否下跌的重要因素。那么，到底差不差钱，有多差钱？从企业类别分析，中步企业差一些，大企业相对好一些，央企和国企更好些。很多公司确实不差存活的钱，但缺扩张的钱。中小企业不拿地，就能减少支出，可扮猪坚强；大企业必须得发展，停不下步子，最多放慢节奏，因为上力争进入一线阵营，甚至眼盯行业老大宝座，那么钱永远都不够用。

有一个指标，可以衡量开发商资金面的松紧度：全国房地产开发企业本年资金来源。近十年来，这一资金来源平均增幅为25%，最差钱的是2008年，1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。上半年，全国房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，较去年同期大幅下降24个百分点。相较可知，现在开发商的资金情况，低于历史平均水平，所以差钱了，但远好于2008年，实际上上半年的资金量就高于2008年全年了。

资金增幅有企稳迹象，不过在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则这一指标将处于盘整区域，甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。从月度情况来看，6月份房地产开发企业资金来源为8651亿元，环比5月份上升24%。 

 2008年以来我国年初累计房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势

从开发企业资金来源的构成分析，上半年，国内贷款7023亿元，增长6.8%；利用外资438亿元，增长75.5%，可见随着人民币升值，外资进入房地产业的热情很高；自筹资金16463亿元，增长32.7%；其他资金17067亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款810236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%（2008年下降29.7%）。由此可见，外资正在快速进入房地产开发业，而最惨淡的当属个人房贷，个人房贷反映的是成交量，以及信贷紧缩程度，2008年增幅大跌主要是成交量大降，今的主要是商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的，所以出现连续四个月的负增长。  

 2011年上半年企业本年资金来源构成

分析开发企业资金来源构成变化趋势，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到1-6月份的17.1%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到1-6月份的40.1%；另外，个人按揭贷款和利用外资比重微幅下降，定金及预收款比重小幅上升。可见，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多的利用自有资金。 

 2010年以来年初累计年房地产开发资金来源构成对比

总而言之，当前开发商的资金面，并不像很多人所认为的，到了“卖儿卖女”的程度，当前降价的迫切性明显小于2008年下半年。当然，政策面情况迥然不同。2008年下半年政策开始松动，10月全面放松；而当前中央政策仍咬定房价不放松，少数地方政府刚有点小动作，就被国务院会议严肃警告！所以，开发商也会受政策持续紧缩的影响，这增加了降价的可能性。