鄂尔多斯：紧张的“三角链”

2011-07-14 15:31:15

《南方周末》于2011年7月8日发表鄂尔多斯：紧张的“三角链”，全文如下：

之前，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套。现在卖不动了。

煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。然而从今年到明年年中，诸多中小煤矿在被整合前不能开工，这一下子就断了好多企业的现金流。

鄂尔多斯几乎全民放高利贷。一个房地产项目通常 40％－50％的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘所有资金都来自民间。楼市遇冷，民间资金链断裂，民间财富或大量蒸发，引发金融事件。

之前，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套。现在卖不动了。

煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。然而从今年到明年年中，诸多中小煤矿在被整合前不能开工，这一下子就断了好多企业的现金流。

鄂尔多斯几乎全民放高利贷。一个房地产项目通常 40%－50%的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘所有资金都来自民间。楼市遇冷，民间资金链断裂，民间财富或大量蒸发，引发金融事件。

从抢房到滞销

鄂尔多斯房地产狂奔了5年，现在已经卖不动了。

从2006年起，鄂尔多斯房地产开始爆发。那时，房地产商刚拿下土地，做了建设规划，就敢卖房。而大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号。如果有人插队，会招来拳脚相加。而且好多人都是一口气买好几套。最疯狂的印象是，开盘700套房，一开盘就被100个人刮分了。这里面的人，如果觉得订了房不想要，就连转卖名额都能挣不少钱。

在这个全国三线城市，房价已经炒到了均价7000元／平米。最近开盘的几个楼盘均价都是1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。

楼市如此火爆，是因为本地人靠煤暴富之后，没找到比房地产更好的投资手段。

然而，从2011年2月开始，房地产销售出现了很大的危机。我现在一个星期能碰到七八位上门的售楼员，接到售楼电话有二十多个。最近我知道的几个东胜正在销售的楼盘，出售率只有百分之十几，有的甚至是零。现在的楼市已经逐渐趋向于饱和。

之前，楼盘只要开盘就被抢光，所以鄂尔多斯的房地产商根本没有营销的概念。然而现在，鄂尔多斯火的是房地产销售。全国各地搞销售的人蜂拥而至，和房地产老板谈抽成。这就是我为什么每天都能收到这么多售楼电话，说又推出了什么特惠房、看房有什么礼品等。过去只在北京、上海、广州看到的场面，现在在鄂尔多斯也出现了。

这种情况不是只发生在东胜，鄂前旗、杭锦旗是鄂尔多斯相对比较落后的地方，这两年房地产商蜂拥而至。在鄂前旗，全部人口只有3万多，但是现在盖起来的房子足够七八万人居住。

资金链因何断裂？

房子为什么卖不动？银行紧缩银根，特别是煤炭整合对楼市的影响非常大。

鄂尔多斯经济最原始的资金就是从煤上来的。很多房地产企业的资金来自于自己集团里的煤炭业务。然而今年鄂尔多斯要进行第二次煤炭企业整合，从近300家最终整合成40家企业。我们在达旗的一个煤矿也面临着马上被整合的命运。

那些规模以下的煤矿，在等待被兼并的过程中，是不能再开工的。只有通过了兼并、重新改造技术才能再开工，这一下子就断了好多企业的现金流。在鄂尔多斯，一个煤矿不管规模大小，它的现金流非常厉害。一个再大的企业，现金流的主要来源之一就是煤炭产业。我们公司也是这样，毕竟房地产、娱乐、商务酒店等领域的投资收回成本的周期长，而且风险大。

政府给的整合时间是到2012年6月30日。等待被兼并的过程是漫长的，也是非常煎熬的。那些停工的小煤矿，或许50%－70%的贷款都来自民间资本。所以，光长达12个月的利息，就能压垮很多人。最近因为央行银根缩紧，4分、5分的月利都很正常。

在这种情况下，即使一个煤矿的资产价值有3个亿，但在利息的重压下，再加上众多小煤矿同时出售，2亿、1.5亿的卖价都是可能被接受的。

2002年之后，鄂尔多斯的煤炭业简直是热火朝天。最夸张时，看一块地属于哪个村子，直接和村长签个简单协议，给些补偿金，就可以圈一块地，搞几个挖机，弄几辆大车，不跟国土资源局、煤炭局打招呼就能做起煤炭生意。

如果有人来查，就打游击，有的人甚至晚上开工。内蒙古2005年开始了第一次煤炭业整顿，主要是清除了个人开采，还有特别小的煤矿。但2005年到2008年，鄂尔多斯煤炭业还是比较混乱，扩张也最快。鄂尔多斯煤炭业真正正规起来是2008年之后。

民间财富或缩水

鄂尔多斯的民间资本和地下金融很厉害，几乎是全民放贷。自从2011年上半年因为资金链断裂出现多起金融案件，民间资本一下子变得很紧张。有些地方，连4分、5分的利都没法吸引借贷者把钱拿出来。过去关系不错的人之间，3.5分利就可以借到钱。

其实从好几年前，鄂尔多斯很多的企业都是靠民间资本在周转。现在进驻鄂尔多斯的主要都是国有银行，他们对大型企业、大项目给予支持，但是中小企业很难贷到款。于是大家都转向民间借贷。可以这样说，鄂尔多斯每一个房地产项目都会找民间资本借钱，一般是40%－50%的资金来自民间资本，有些企业，甚至一个楼盘的所有资金都来自民间资本。

之所以敢借高利贷，是因为之前房地产业是旺市，期房就能全部卖光，投资的钱都能收回来，还完高利贷后，还能有盈余。我们这里以前的房地产项目投资收益率可以达到20%多。

现在，如果把全部身家都押在房地产业的，真的很危险。

我的一个朋友，把所有投资都投到了房地产。现在房子盖到一半，每个月光要给建筑施工的拨款就有2000万，只能咬牙坚持下去，去银行抵押没有产权证，现在又卖不出去，还不能让它成了烂尾楼，还得继续往里投钱。没有银行愿意给你贷款，就只能继续民间借贷，他有时连办公室都不敢去。这是恶性循环。

现在去高档餐厅的，不是事业单位的人，就是房地产商请银行、放高利贷的人吃饭。

这些年，因为从事煤矿开发、房地产开发的东胜本地农民、居民很多，他们突然拿到了大笔的钱，但不知道怎么用，房地产、高利贷是他们的通用选项。过去煤炭、房地产市场都坚挺的时候，他们房贷收个3分、4分的利，借贷人还有能力偿还，现在都不景气了，放贷人的日子也不会好过。

其实现在鄂尔多斯民间资本的来源遍及全国，包头、呼市、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者，稍有风吹草动，就会马上撤资。但是后面跟着他们的本地人，很难做到及时抽身。

高房价高物价，阻碍服务业转型

我现在真的深深地为鄂尔多斯的房地产业感到担忧。大家都说房地产是刚性需求，但是哪来的那么多刚性需求？现在鄂尔多斯市所有人口只有160万，东胜、康巴什中心区的流动人口有50万人，这个数还在萎缩。

他们因为高生活成本不愿意来鄂尔多斯。我们公司现在做的酒店等服务业，最大的问题就是招工难，主要是因为这里的房价、租房价都很高。

过去一个放煤炭的房子，改造下出租，每个月可以租1000块钱。小旅馆的床铺现在可以到1800块钱一个月。很多打工的人，除非公司提供食宿才能留得住。但这增加了公司的运营成本。对于一些低利润的企业，这块增加的用工成本是非常致命的。

不久前，我们在西安、青海、宁夏、北京、呼和浩特5个地方进行了服务员招聘，5路人马招回来的基层人员不足10个人。我们包吃包住，开出的工资也不低，但还是没有人来，因为这里的物价也被高租金、高房价拉高了。

呼－包－鄂是整个内蒙古经济发展的三驾马车，在呼市如果一个普通员工的月收入2000元，还能存下1000元，但在鄂尔多斯，挣2000元，还要倒贴500元。