杨红旭：京沪住宅存销比已超2008年

中广网北京7月13日消息据经济之声《央广财经观察》报道，最近几个月的房地产市场，依然是一种焦灼状态，各类报道中成交量下跌，或者量价齐跌的字眼经常可见，但房地产价格总体上并为出现下跌的情况，最近一个月在一些城市甚至出现反弹迹象，央行之所以最近加息，这个应该也是重要原因。

最新数据显示，上周末11大重点城市的新房住宅存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。并且，目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，也创今年高点。对此，业内人士预计，促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场可能马上就会到来。

在万科、首开以及绿地、金隅嘉业等多家开发商看来，新房库存量突破重回10万套，并开始高走，有多种原因。那么，新房库存量不断上升有哪些具体的原因？房地产开发商的资金是否真的紧张？房地产行业的后势会怎样？商品房会不会大幅度地降价？经济之声特约观察员，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就此话题发表了评论。

主持人：我们看到最近一段时间重点城市的房屋存量不断地攀升。那么房屋存量攀升的原因都有哪些？这种情况和开发商资金链的情况有哪些联系？

杨红旭：库存增加原因主要有两个。第一是因为在2010年全国商品房开工量激增，2010年比2009年激增了40%，去年的新开工面积非常大，这意味着今年可以卖得楼盘就多，从开工到可以卖一般是半年到一年之间，所以说今年可以卖的房子量远远超过去年。

第二，如果供应量大同时卖得也块，库存的增长就不会很快，问题是今年可以卖的房屋数量增加很快，与此同时今年卖房速度与去年的下半年相比明显下滑。大城市商品房的成交量今年上半年环比去年下半年基本上都有三成左右的下滑，北京、上海都下滑了三成多。原因很简单，一方面可以卖的房源在增加，另一方面卖房的速度在减缓，因此导致今年这样一个时节，库存量明显超过了去年，其实也超过了前年。

上海的数据甚至已经超过了2008年：2008年年底，上海新建商品住房的库存量除以2008年一个月的月均销售量，也就是说库存可以卖11.3个月，而目前上海的存量按照上半年的销量情况，需要12.4个月才能消化完毕，去年整个市场比较均衡，上海的房库存量可以卖8个月。经过这样一个比较我们发现，上海、包括北京，目前库存量跟卖房的速度相比较，库存的水平已经超过了08年底市场很低迷的时候。

主持人：根据您的分析，现在供应量大而销量小，所以出现了房屋库存量不断攀升的现象。现在有很多开发商都开始降价促销，这种情况是不是说明买方市场已经到来？今后买方的选择余地会很大呢？

杨红旭：买方市场确实已经到来。今年1月26日国八条出台之后，从2月份开始，全国的主要城市都已经供大于求，买方市场已经到来。很多开发商资金链从相对宽松到慢慢的紧张有一个过程，所以很多企业不愿意降价促销。但随着时间的推移，很多企业待售的房屋增加，卖得又不快，却要回笼资金，为了整个资金链不至于过度紧张，开发商必须要通过降价促销来卖房。

因此我认为到第三季度，楼盘数量相较第一季度、第二季度会出现大幅增加，会迎来较好的入市时机。我们看到开发商的资金情况，去年年底开发商的资金来源是25%，增幅是历史均值的增幅，到现在上半年的增幅在21%，比去年明显回落，而且低于历史均值，是相对差钱的境况。在信贷融资卡得很死的情况下，很多企业还是要通过卖房子来回笼资金。

主持人：随着促销资金的回笼，下半年可能会有慢慢的好转。您觉得开发商目前他的资金链还能够支撑多久？

杨红旭：首先，目前资金链要好于2008年。2008年底是那一轮楼市低迷期的最低点，当时全国开发企业资金来源的增幅，已经逼近了零，目前1-6月份的增幅是21%，所以虽然今年比去年差钱，但比2008年还是好很多。但很多企业要扩张，要逆势拿地，要抢占市场份额，所以还是要通过卖房子来讨量，用这种方式来进行扩张。今年上半年万科、恒大等销量排名前十的企业的销售业绩同比去年上半年暴增了80%，说明了这些企业也在进行快速扩张，通过促销来快速回笼资金，这是扩张的一种模式。

如果一定要让我说开发商的资金链还能支撑多久的话，我觉得总体上比2008年好，比过去两年要差。但大企业要扩张是永远差钱的，而小企业确实比较紧张，因为银行不给它们贷款，虽然很多中小企业上半年可以坚持不卖房，但下半年无法坚持，也会适当进行促销。