当前房地产市场形势

这是一个市场对赌政策博弈的市场形势，或许这是一个政策对赌市场博弈的市场形势，市场双方总体势均力敌，凭着各自不同的资源优势高度胶着、僵持，胜负存在着极大的不确定性。但是直到2011的年中，处于守势的房地产市场力量，还保持着些微的优势。

这是一个房地产业界、地方政府，甚至包括国务院的主要部委，联手挑战现行的房地产政策调控和调控政策的市场形势。其博弈焦点已从房价和交易量转向更为实质的调控方式、调控主体和管理体制机制，即是少数人主导的行政调控，还是获得业界广泛支持参与的自觉调控；是确保企业自主决定的市场调节价格，还是形成行政指导性、甚至指令性产品（民生产品）的行政决定价格；是房地产资源配置的市场化，还是行政化；是房地产两个体系的协调发展，还是回归到保障房为社会主要供给产品的新时期。

这是一个依然土地、货币资源不缺的市场形势。批而在建、批而未建的土地依然保持相对合理的比重；新开工数量、在建数量的增幅依然远高于竣工数量的增幅；低溢价率和底价成交率都保持较高水平，高溢价率十分少见，诱惑着投资者的土地投入；房地产开发投资的增幅高达35%，表明各行各业的资金继续涌入；房地产企业资金来源结构进一步优化，对于商业银行信贷和销售回款的依赖度继续大幅度减少。而依赖外资和自筹资金的增幅明显上升。中国房地产业依然不缺生存性资金，缺的是发展性资金。

这是一个保障型住房建设艰难蹒行的市场形势。开工指标取代了交房指标，虚拟开工依然领先于实际开工；国有开发主体几乎占据着统治地位；银行贷款、公积金增值转移支付、保险资金、土地出让金净收益转移支付、国企垫资、地方政府债券、企业债券、财政列支和单位使用土地自建等保障房融资等九个渠道艰难拓展。大量符合收入和住房水平标准的保障房住户，不进入保障房领域，考验着政府量化指标的合理性。

这是一个房地产企业战略、战役转型、寻求突破的市场形势。防守型、扭转型战略策略大行其道；商业地产、养老地产、旅游地产三面红旗越举越高；商品房通过网络电子商务平台销售，试水成绩不凡；非银行融资手段和成功案例呈现多样化。调控中中国房地产市场集中度进一步提高。

今年房地产市场无非存在两种可能性：

第一种情况是延续2010年的市场形势，调控不放松，政策再叠加，形成冷战型脆弱平衡格局；但政策的效果效率依旧很低；整个行业低调行事，积极寻求生存之道，开发投资和开发规模依然保持高位；一、二线城市下，三、四线城市上，总体继续保持稳中小幅上升的态势，有惊涉险再过一年。

第二种是在宏观经济增长放缓、通货膨胀保持温和水平；房地产市场十个市场有效购买需求，八个被宣布不具备买房资格，两个借不到贷款；房地产开发和消费两个市场人心思走；交易量和交易价格都由正转负，形成阶段性的市场低迷。

对于中国房地产企业现阶段而言，掌控现金流比维持速度和规模更加重要，短期维持生存，长期决定发展。