杨红旭：“大哥”公租房的万分尴尬

大指标，最大的瓶颈是缺钱。经住建部测算，1000万套至少需投资13000亿元，其中政府需拿出5000亿元，主要投资廉租房、公租房和棚改房。剩下8000亿需社会机构投资，主要投资经适房、双限房和公租房。经适房和限价房需5000亿元，通过出售能回笼资金，开发企业愿意参与。棚改房主要由政府和职工出资，需要社会融资约几百亿。最大缺口是剩余的2000多亿尚无着落，主要用于公租房。

硬着头皮也得上。因为，公租房正成为我国保障房体系中的“大哥”。去年，全国新开工590万套保障房中，公租房只有40万套；而今年1000万套中，公租房为220万套，数量明显超过廉租房、经济适用房、限价房等。国家“十二五规划纲要”首次提出：对于城镇低收入家庭，以供应廉租房为主；对于城镇中低收入家庭，以供应公租房为主；对于城镇中高收入家庭，供应市场化的商品房和租赁房。其中没有提及经济适用房，可见有多重视公租房。这是一种进步，保障方式由注重产权式保障，转为租赁式保障，也反映了国家住宅产业发展目标，由“居有其屋”，向“住有所居”转变。

公租房是个好东西，但其运作机制、体制，却比经适房复杂很多。正由于此，去年以来，国家没少出文件，试图梳理清楚。2010年6月，七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确了融资路径：中央给予资金补助，省政府给予资金支持，市县政府直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等，鼓励金融机构发放中长期贷款，支持企业发行中长期债券，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金。

2010年9月，财政部和国税总局下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等六种。10月，财政税等三部委联合出下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，从四个方面支持公租房。2011年4月，国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求央企积极参与。6月，发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，允许地方融资平台和开发商发企业债。

文件可谓林林总总，但仍嫌不给力。今年时间已过半，保障房建设任务却没过半，尤其是公租房建设步履迟缓，怎不令政府上火？《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，主要是重申和强调，要求各地高度重视、严阵以待、狠抓落实、加强督导，却并无实质性措施，可谓“精神”重于“措施”。

从投资主体上看，主要分为政府主导和企业主导。一是以政府直接投资和政府组建投资公司建设的公共租赁住房，应当由政府注入项目资本金，资金来源有多种；二是在房地产开发项目中配建以及由企业投资建设的公共租赁住房，其项目资本金由相关企业自行解决，政府予以优惠政策支持。

众所周知，1998年房改之前，我国的住房制度原本就是公租房制度，由国家和单位大包大揽，结果是负担沉重，且须持续投钱，难以良性运转。如今再战公租房，应比旧模式先进才有意义和价值，先进之处应体现在不能光靠政府投资，而是要尽量多的借力于“市场机制”，通过优惠政策、健全机制，让社会机构积极参与。而现在的境遇则相当尴尬，政府强烈呼吁，但社会力量就是“不下水”，迫于指标压力，地方政府只能亲自或让代理人（国企）出马。这种状况，实在堪忧。推进公租房建设，是件利国利民的大事，但在政策、制度设计不到位的情况下，宜小步探索，快步跟进，若大跃进，则必留后遗症——防重于治呀。

刊发于东方早报

附件：关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知

为确保顺利完成2011年公共租赁住房建设任务，近日，财政部、住房城乡建设部印发了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》指出，各地要按照签订的保障性安居工程目标责任书，积极开展各项工作，尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目。对于不同的公共租赁住房项目，要尽快确定具体的投资模式和投资主体。各地可按照20％比例，测算公共租赁住房项目资本金需求。

《通知》明确，按照公共租赁住房投资主体，分别由企业和政府解决项目资本金。在房地产开发项目中配建以及由企业投资建设的公共租赁住房，其项目资本金由相关企业自行解决，政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持。政府直接投资和政府组建投资公司建设的公共租赁住房，应当由政府注入项目资本金，其项目资本金资金可从中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金、住房公积金增值收益安排的资金，以及地方政府债券资金等渠道筹集。

《通知》要求，各地要把公共租赁住房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。对于应由政府投资的公共租赁住房项目资本金，要按照“省级负总责，市县抓落实”原则，县级筹资存在困难的，市级要帮助解决；市级筹资存在困难的，省级要帮助解决。各地解决公共租赁住房项目资本金的资金来源，首先要立足于政府预算安排资金，特别是地方政府债券资金要优先用于公共租赁住房等保障性安居工程。对于公共租赁住房项目资本金仍有缺口的地区，在按规定程序使用年度超收收入时，要相应增加资金投入。市县财政部门要会同住房城乡建设部门，按规定程序将政府预算安排用于公共租赁住房的资金，尽快分解落实到具体建设项目。

《通知》还要求，市县财政部门要根据项目工程进度及时支付由政府投资建设的公共租赁住房建设资金。同时，要加强对公共租赁住房建设资金使用情况的监督检查，按月检查项目工程进度，按月监控公共预算和政府性基金预算安排用于公共租赁住房的资金支出进度，保障建设资金专款专用，确保顺利完成全年公共租赁住房建设目标任务。