房地产政策调控的社会根源和经验教训

当前我国房地产的市场调控究竟是调控无效，还是调控过度，还是调控适度，已经成为有识之士当前议论的重点。

我国房地产政策调控历时八年，矛头直指房地产市场价格，政策所向都是为了一个刚发展起来的中国房地产产业，连带着把中国房地产开发企业和地方政府都做了严肃认真的批判。房地产市场化、商品化的发展道路，已从根基上得以动摇。

一个房地产市场价格已经搅得国人年年讲、月月讲，天天讲。一个房地产市场价格的调控目标，已经成为地方行政官员政绩考核的主要内容。中国房地产政策调控和市场演变势将成为高端经济学教科书中的典型案例。

伴随着中国经济、政治、军事在全世界的复兴，新世纪的开头多数年份，中国将整个社会的关注重点聚焦在房地产的市场价格上，这究竟是圆满还是失败收场，谁能说得清？但是还必须从中理出若干社会根源。

首先是中国的社会主义市场经济是在探索中前进的，改革有进退，发展有利弊。中国国力的增长速度和经济发展的规模水平，超出了包括中国人在内的世界各国各界的预估。但是这种发展是在中国经济理论尚未形成、中国发展实践未获共识的探索中取得的。我们对发展中的各类问题一向高度重视，也会带来一定程度的自我紧张。我们既想防止经济大起，也要防止经济大落。“不确定、最困难、最复杂”，实际反映出我们对自身经济的发展走向还未真正把控，还未真正从必然王国走向自由王国。毕竟国太大，人太多，事太杂，理太多。走市场主导基础上的强化行政作用，还是在行政主导下来强调市场作用？是用行政力量弥补市场作用不足，还是代替市场作用？客观上这种争论还得延续下去。

其次是中国人内心对公平、正义、合理的追求远胜于对财富、效率、法制的追求。原本中国是小生产者的汪洋大海，不患寡而患不均；原本中国从半封建、半殖民地一步跃入社会主义社会，因此政治翻身的面子喜悦经常掩盖了经济脱困的里子需求。在新的历史条件下，中国人对工薪收入、奖金股权、投资收益、车子房子、家庭财富的关注，都远胜于对发展路径、方法和创新的研究。怨社会远高于激励自己，靠政府远高于相信自己。“只要你过得比我好”，中国相当数量的人心态还是不能够平衡。

最后是中国年轻一代已经成为社会的主流诉求阶层。发展中的中国，语言在变，话语权在变，价值导向和审美趣味在变。社会在变得更加宽容自信的同时，也变得更加浮躁暴戾。个人利益和主观评价是看待社会人、事、物的罗盘指针。新的一代对刚刚结束不久的文化大革命忘得比日本人忘掉二战还快。随着经历磨难的一代人衰老退却，整个社会必须认同新的一代已经成功的接手并掌握着共和国的发展大船。诉说“夹心层很受伤”的人，你很矫情，你很作。其实，你并没有受什么伤，也没有吃多少苦。你们从未经受过共和国生死的严峻考验。经济增长和快速富裕并未带来生活质量主观满意度的提高，这是需要年轻一代反思的地方。

我国房地产政策调控的历史过程中，不管常态化的调控还要多么长久，多么严厉；不管其房地产的市场价格走向何处，是高还是低；不管保障型住房究竟能否落地，覆盖面是大还是小，我们都需要从中找到属于自己的经验和教训。

国家改革价值取向和发展目标是缺乏共识的。中国房地产政策调控过程中，最大的问题并不是房价下不来、保障房建不上去，最大的问题是表现为整个社会缺乏共识。中国当前宏观经济和微观企业发展过程中，最大的问题并不是外源性经济问题的导入和当前的通货膨胀，最大的问题还是整个社会缺乏共识；中国社会和谐、科学发展、经济转型过程中，最大的问题并不是经济体制改革和政治体制改革，甚至也不是腐败和垄断，最大的问题依然是整个社会缺乏共识。一个没有社会共识的国家，是一个分裂的、没有前途的国家。

我国土地和住房制度改革不彻底。我国在纪念改革开放三十周年的过程中，几乎所有的决策和研究部门，都有意无意的回避了我国土地和住房制度改革的历史总结，两项改革受到了国民的轻慢和历史的不公。中国的土地从不值一文，到惜土如金、点土成金，这是颠覆性的历史过程。今天中国的国有土地资源价值已经成为中国最大的国家财富和战略资产。这种变化均来自于中国的经济体制改革。其实直到今天，商品住房的开发用地还占不到我国每年建设用地的百分之五、六，但却承受着不应、不能承受之重；我们大量的集体土地和国有土地，并没有完全纳入到行政有效监管的范畴之中；我们相当一部分公务员和吃财政饭的人，并没有完全和中国城镇老百姓一道去闯住房制度改革的市场风险。我们的改革不进则会退。

经济问题不能轻易简单用政治观点和行政手段去解决。只要翻开共和国六十二年的历史，此方面的案例多多，其教训反复验证，实在不必赘述。经济问题一旦上升到政治高度，就堵了人的思考和嘴巴。行政调节一旦超越了市场调节，腐败和垄断全都有了深厚的土壤。改革和发展的顶层设计需要宏观战略视野和靠得住的驾驭能力。如果缺乏精准的产业普查、科学的产业规划和稳定的产业政策，就没有产业长期稳定的健康发展。经济问题必须用政治的观点去统领，还必须主要和最终用经济的手段去解决。

房地产“双体系”客观存在巨大的内涵差异。2010年度的中央经济工作会议提出，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。相对于几年来的房地产的政策调控，这一抉择是进步的。相对于过去二十多年的住房体制改革，这一抉择又是原地踏步的。

 “双体系”客观存在着主从并列、等量并列、商品房体系内含保障住房体系、保障住房体系内含商品住宅体系等四种体系政策抉择。在目前集中保障房建设的过程中，我们几乎没有考虑如何做到不冲击好不容易建立起来的商品房体系，几乎没有考虑如何做到“双体系”的良性互动协调发展，也几乎没有考虑未来中国城镇“双体系”各自覆盖的量化比重。我们甚至在没有解决好供应机制、申报机制、审核机制、退出机制、补贴机制和管理机制的条件下，就冒然超大规模地发展保障房体系。

    中国的住房制度改革历次重要文件从来都是要求政府在推进房地产商品化、市场化的过程中，切实承担起中低收入者保障住房的建配责任。“双体系”从未否定，反而是多次肯定。是各级政府保障住房在长达十年左右时间里的总体职责缺失，而根本不是什么市场失灵，直接导致了我国城镇中低收入居民家庭住房的目前困境。更糟糕的是很多地方打着稳定公务员队伍和吸收人才的口号，名义上建了不少的保障性住房，其结果都用甚至低于经济适用房的价格福利性的补贴给吃财政饭的人。官民不同步，利益差别大，怎么能够实现上下同心。