“行政区经济”对房地产发展的影响

前不久，在一次论坛上与易居房地产发展研究所所长李战军碰面，与他交流时发觉他研究的方向在不断地向深度与广度拓展。我注意到，他在发言中，谈到“行政区经济”的概念，谈到"行政区经济"对房地产的影响与制约。比如，南汇并入浦东对周康版块的房价的影响....

研究房地产经济的发展必定要研究区域经济的状况，也必须要研究“行政区经济”。所谓“行政区经济”，是指由于行政区划分对区域经济的刚性约束而产生的一种特殊经济现象。它深刻揭示了我国经济转型时期区域经济运行的特征与规律，是一种特殊的经济类型，即区域经济由纵向运行系统向横向运行系统转变过程中出现的区域经济类型。行政区经济是与区域经济一体化相对应的一个概念。

我国的“行政区经济”的现象凸显，是有着特殊的历史文化背景和现实的机制与体制的原因：

1、从历史上看，中国几千年的封建社会所形成的“诸侯经济”是地方保护主义的根源；

2、从文化背景上来看，儒家思想支配下的“父母官”意识使得地方政府只关注本地利益而忽略区域利益，进行市场分割；

3、从财税体制看，“行政区经济”利益刺激了地方市场的分割动力；

4、从金融体制看，银行的“属地化”，为地方政府获取资金创造了条件；

5、从司法制度看，中国司法机构的“属地化”为分割市场提供了法律环境；

6、从干部制度看，地方官员要升迁、出政绩，会想方设法扩大本地经济规模，维护本地取利益，等等。

地方政府强烈的行为色彩，使行政区界线如同一堵无形的墙，对区域经济联系，尤其是区间联系产生刚性约束，跨区域流动受阻，一体化难以实现。

“行政区经济”在行政区内常常产生这样的效应，政府机关所在地既然而然就成为政治、文化中心，经济中心，其并发出由中心向郊外逐次衰减的效应。比如，房价就是由中心向边界逐次衰减......

“行政区经济”效应短期内不会消失，所以现在很多开发商对地段价值的预期，也开始注重对行政区划分的预期。李战军所长，在论坛上提出“行政区经济”对房地产发展的影响，绝不是即兴之言，而是在让与会者分享他的研究后的成果。不知，知音有多少？