对房地产政策调控的争论焦点

我国房地产政策调控是政府按照房地产调控的价值取向和目标任务，依托体系化的调控政策，对全国范围内的房地产产业、市场、行业进行政策规范引导的行政性行为。

纵观多年来我国房地产的政策调控，具有多部门（国务院多部门协同）、多轮次（可以一年数次调控）、多手段（行政、经济、法律、警示等手段并用）、趋严厉（收紧、加码、扩大覆盖面等）、一刀切、常态化的方法特点。但也具有调控周期长、政策变动多、效果短期化、焦点不断调整的作用特点。

目前，围绕着房地产政策调控的争论焦点主要是调控的价值取向、目标、手段、方法、路径、判别标准等问题，形成截然对立的两端认识。

1、房地产价格问题的重要性

一种意见认为，房地产的价格问题不仅仅是房地产一个产业的问题，也不仅仅是一个经济问题，事关我国宏观经济的安全运行，事关我国社会稳定和谐的大局。价格问题背后的本质是社会问题和政治问题。

另一种意见认为，房地产的价格问题只是土地和住宅商品市场价值表现的问题，只是一个经济问题。不宜把经济问题轻易道德化和政治化，把适当范围、适当阶段的问题，轻易扩大为全局性和长远性的问题。

2、政策调控的出发点和归宿

一种意见认为，我国房地产调控政策的出发点和归宿应该是遏制过快上涨的价格水平，让商品住宅的市场价格与城镇劳动者收入保持大致合理的水平，让更多的中国城镇居民买得起房、租得起房、住得上房，“人人享有适当的住宅”。在当前大力建设保障住房，是房地产政策调控的核心任务，既关系到市场商品住宅价格的有效遏制，也关系到中低收入群体的住房保障。

另一种意见认为，反对调控政策单纯针对市场商品住宅的价格，主张政策调控的出发点和归宿应该是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，追求长期健康的产业发展。要求基本实现城镇居民“住有所居”，提高居民居住水平。保障房应由政府切实承担起应有责任，但政策制造出来的超量保障房需求和建设规模，非但解决不了什么问题，反而本身就是一个问题。

3、政策调控出台的时机和依据

一种意见认为，房地产政策调控主要取决于市场上商品住宅的价格表现，特别是当它非理性过快上升的时候，特别是投机需求远远大于自住需求的时候，特别是实物资产价格出现严重泡沫的时候。其次是社会舆论，主要是看网络和新闻媒体的呼声，特别要听来自于弱势群体和夹心层的声音，尤其是当这种声音影响到社会稳定的时候。调控出台需要多波次，可以常态化。

另一种意见认为，房地产调控政策只要具备科学性和有效性，什么时候都可以实行，调控也不应该只针对价格。土地供应、房地产金融、绿色建筑、保障住房、产业转型，其调控内涵都比房地产价格更为重要。网络和媒体反映情况要重视，但更要看重意见是来自沉默的多数，还是吵闹的少数。中国证券资本市场上的涨跌变化，也是一个重要民意体现。房地产政策调控的依据应该是房屋普查和产业规划。

4、政策调控的效果标志

一种意见认为，房价高，超出了城镇居民的承受能力，就必须对房地产业和房地产市场进行调控。房价下不来，就是“空调”，就是政府的不作为和无能，就是调控的失败。

另一种意见认为，房价上涨的动因非常复杂，在我国城市化高潮过程中，在我国货币流动性过剩的背景下，在我国城市公共设施配套和商品住宅品质不断完善提高的条件下，中国商品住宅的房价在现阶段根本不可能下跌。上涨的速度和幅度能得到有效控制，住宅供给结构发生优化，调控就算成功了。

5、政策调控的条件手段

一种意见认为，只要房地产市场出现了价格异动，只要社会民间声音持续不断，政府就要把握时机，出手要快，出拳要狠，一定不能畏首畏尾，贻误战机，造成长时间大范围的经济和社会失衡。在市场调节机制作用弱化的条件下，行政手段是及时、有效、必要的，决不能因为少数不同声音而犹豫不决。现在的房地产调控国家层面的联席会议制度和国务院常务会议，实践证明是有效的。

另一种意见认为，看到造成超常异动的原因比只看到超常异动更为重要。政策调控出台必须有较为广泛深入的市场调查研究，一些涉及全国性的重大措施，一是要做试点，二是要程序合法。要形成高层各相关主管部门、中央政府和地方政府的高度共识。建设部并没有土地、货币、财税、立法和人事手段，却冲在调控的第一线，实际是一种受托孤军喊话调控。

6、新政和调控效果

一种意见认为，现在的房地产政策调控针对性强，涉及面广，不断吸收新鲜经验和来自社会的对策主张，各相关部门协调配合，推行力度和推行办法前所未有。每一轮的调控都巩固和扩大了已经取得的调控成果。每一轮调控都是严厉的组合拳调控，都是史上最牛的调控，都是肩负人民群众巨大希望的调控。

另一种意见认为，现在的房地产调控新政其实都是“老政”，总体都是过去几年每一轮调控政策的再调整、再组装、再重申。表明这些政策在过去从未真正落实过。每一轮政策调控的出台，其实都是上一轮调控失败的结果。沉溺行政资源，迷信行政能力，体现的是市场经济向计划体制的倒退。

7、引导和预期

一种意见认为，房地产业需要正确的引导，因为它本身就是民生产业。房地产市场要有正确预期，认识到市场总不可能只涨不跌，认识到发达国家主要城市房地产泡沫破灭的前车之鉴，认识到领导人的决心就是最大的保证，不行也得行，认识到阶段性的限购只是为了换取保障房推出的时空。

另一种意见认为，现在主流媒体的引导和预测，往往都和市场发展的实证结果相悖。政治正确、道德高地、民生工程也需要符合经济规律，不能一概都称之为符合科学发展。商品住宅供不应求，货币发行信贷超量，通货膨胀日益明显，这种经济客观怎么能换来房价下跌的主观预期？

8、概念、真理、真相

这些年，房地产新闻和概念层出不穷，各种预期信誓旦旦，研究结论五花八门，鱼目混珠，真假难辨。弄得领导不断查询，弄得百姓不知信谁，弄得市场尽走短线。搜索一下，大致如下：

房地产市场失灵、房奴、蜗居、蚁族、拐点、赌房价涨跌、70/90、土地财政、炒房团、六千万套空置房、2012年崩盘、开发商囤地、暴力动拆迁、遏制投资住房需求、资金链断裂、城镇居民支持房产税、房价跌了老百姓高兴、上海人工作82年才能买一套房、不吃不喝三十年绑架老少三代才能买一套房、省部级领导干部也买不起房、一年一千万套保障住房、限贷、限购、限售、限外、公积金的本质是住房保障、约谈问责……，等等，所有这些都没有社会共识，有的只是认识的撕裂。既无真相，也无真理，已成为中国房地产业的外部印象。