保障房企业债开闸

《中国经营报》于2011年6月25日发表“保障房企业债开闸”，全文如下：

颇受关注的保障房资金困境似乎有了解决之道。

国家发改委日前发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（下称《通知》），支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。与此同时，发改委已经协同住房和城乡建设部（下称住建部）协调地方住房建设管理系统，形成较为具体的“保障性住房企业债发行操作指引”。

在将大量保障性住房项目置入地方融资平台后，各地平台公司终于获得了期盼已久的发行企业债进行融资的权利。在通过地方发改委系统向国家发改委进行“发行备案”后，地方融资平台公司将可以发行企业债券定向用于保障性住房的开发建设，只不过在这期间，“先有项目后发债”将成为“操作指引”的主要原则之一。

《中国经营报》记者了解到，保障房企业债须由地方发改委进行审核，符合资格条件后，即可在备案制下发行，而无需经过审批程序。正因如此，除平台公司外，一般开发企业也已经开始准备申请发行。保障性住房的融资盛宴，自此拉开帷幕。

先有项目后发债

“操作指引”一方面系为提高发行效率；另一方面也有规范、控制风险的用意。

“我们已经收到了转自省发改委的《通知》。”6月22日，山东省住房和城乡建设厅的一位官员向记者证实。同时，他还表示，目前正在积极与省发展改革委协调，从而形成具体的操作指引，“这是（住建）部里的安排。”

他所提到的《通知》，于6月20日前就已经下发到地方政府。《通知》明确提出，为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。同时，其他符合条件的企业，也被允许发行保障性住房开发建设的企业债券。

为提高这一政策的效率，在6月21日前，国家发改委、住建部就已经开始协调各自系统形成相对统一的操作指引。对此，住建部一位官员并未正面表态，但他表示：“保障性住房的融资制度有了，总比没有好。”

记者了解到，“操作指引”一方面系为提高发行效率；另一方面也有规范、控制风险的用意。在目前正在协调的操作指引中，“先有项目后发债”已经被确定为基本的原则与底线——即必须有已经完成立项、土地划拨与取得程序的保障性住房项目，才能依据这些项目的所需资金总额进行企业债发行额度的核算，进而发债。

对于没有落实立项、土地划拨及取得等相关手续的保障性住房项目，则不予受理申请备案。这也就意味着，无论是平台公司还是一般企业，都无法直接发债募集资金，再根据募集资金的情况落实具体项目。从而封死将已发行保障房企业债挪作他用的空间。

“今年3月，国务院保障性安居工程领导小组和地方政府签订了责任书，地方政府依据这个任务责任书，将指标进行了逐级分解，并进入了程序，保障房企业债的发行，要以这个逐级分解指标并落实的具体项目来进行核准备案，这也是对地方政府落实指标的一个约束。”前述住建部官员称。

同时，记者了解到，由于国家审计署亦是保障性安居工程领导小组的组成部门，因此，按照上述原则，国家审计署将对已发行的企业债陆续进行审计，以确保其不被挪作他用。

各地筹谋已久

面对地方政府早已将大量保障性住房置入融资平台的局面，用于保障性住房开发的企业债的发行额度，就成为了接下来所要面对的问题。

实际上，在国家发改委的《通知》下发之前，地方政府就已经将大量保障性住房项目注入平台公司，一方面寻求银行信贷的支持，另一方面等待政策的“开口”。

6月13日，北京市丰台区政府利用治下平台公司，发行了总计20亿元的企业债。这些募集的资金将被定向用于丰台区长辛店老镇西区经济适用住房（长馨园）及商业金融用地土地一级开发项目、丽泽金融商务区定向安置房项目和补充营运资金。

“两个项目的总投资额为35亿元，通过财政投入、银行信贷等方式，先期解决15亿元，其余的20亿元通过发行企业债募集资金解决，就这个问题，市政府表示了支持，我们也咨询了国家发改委等中央部门，当时得到的答复，是只要市场认可，也就是发得出去，就可以尝试。”参与发行的一位丰台区政府官员向记者表示。

此前，住建部曾有专门测算显示，完成1000万套保障性住房的开工任务，全年需投入资金约1.3万亿元人民币。地方政府为解决资金来源问题，已经将大量用于保障性住房指标分解的土地置入地方融资平台，最初的目的只是在于利用中央政策支持的口径，换取银行信贷的支持。

河北、重庆等省市，均采用了这样的思路。河北省副省长宋恩华曾向介入保障性住房开发商万科方面表示，土地平整整理的问题没有难度，因为“每个市都有平台公司”。据记者了解，河北省置入融资平台的保障性住房项目估值已经超过200亿元。而山东、山西、陕西、浙江、江苏等省的情况也基本类似。

于是，面对地方政府早已将大量保障性住房置入融资平台的局面，用于保障性住房开发的企业债的发行额度，就成为了接下来所要面对的问题。记者了解到，对于这一问题，中央政府的态度倾向于对企业债的发行进行节奏控制，而不是机械地设定企业债发行总规模的上限。

“对节奏的控制是有意义的，一段时期内连续、过频的发行，市场的承受力也是有限的。”前述住建部的官员称。而国家发改委一位官员表示，保障房企业债是企业债的一种，在发行管理上所采取的也将是备案制而不是审批制。

房企的“弦外之音”

再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参与保障房的上市房企。

“从短期看，大型房企特别是上市公司大规模介入保障房，从经济利益、资源分配各个方面看，确实与企业的经营冲突，但从长期看却是有利的。”远洋地产总裁李明向记者表示。而万科执行副总裁毛大庆也在接受本报记者采访时多次提醒记者，参与保障性住房，算的不是“眼前利益的账”。

按照上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的分析，经适房和限价房需要5000亿元左右，这两种住宅建好后就可出售，很快就能回笼资金，就算收益率不高，很多开发企业也愿意参与。棚户区改造由社会和职工筹资，约需数百亿元；而最大的难点在于剩余的2000多亿元，主要用于公租房。

不少房地产开发企业所真正寄望的，是在企业债因由保障性住房而放开后，其他领域的资金支持政策，可否因保障性住房而有所松动。

平安证券发布报告认为，开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠，还可从中获得商品房项目的机会。同时，保障房很有可能为上市房企打开融资渠道，无疑这是各大房企介入保障房建设的重要目的。

毛利低下和融资难，是当前保障房扩大规模的瓶颈所在。但随着调控的深化，开发商还可以寄望于再融资开闸来推动住房建设与供给。再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参与保障房的上市房企。因而开发商有望借助参与大规模的保障房建设打通再融资的渠道，以缓解因房地产严厉调控引起的资金流紧张之困。