最高院法官谈如何处理商品房销售面积出现误差的纠纷

2011-07-05 10:38:39

对于商品房销售面积出现误差，相信是众多买房者都遇到过的问题，那么，如何处理这一纠纷，下面上海房地产律师给您推荐最高人民法院法官所写的处理办法,以下是部分内容:

（一）规划设计变更既涉及质量纠纷也涉及面积误差纠纷

《商品房销售管理办法》第24条第1款规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后, 房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。第2款规定:“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化, 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内, 书面通知买受人”。第3款规定:“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作答复的, 视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的, 买受人有权退房; 买受人退房的, 由房地产开发企业承担违约责任”。第20条第4款规定:“因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异, 当事人不解除合同的, 应当签署补充协议”。以上规定表明, 规划设计变更, 不仅涉及到商品房的结构、质量问题而引起质量纠纷, 而且也涉及到面积、使用功能而发生面积误差纠纷, 下面主要侧重面积误差纠纷进行分析。

( 二) 处理这类纠纷需要注意的问题

第一, 规划设计变更必须经过批准。商品房销售后, 规划设计变更, 必须经过主管部门批准。规划的变更由规划主管部门批准, 设计的变更经设计单位同意。否则, 不得变更。房地产开发企业擅自变更规划设计, 造成面积误差, 引起面积误差纠纷的, 不在上述规定处理的范围之内, 而应当根据《商品房销售管理办法》第20条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第14条的规定, 作出处理。

第二, 退房的条件。这里所说的退房, 意思是解除合同。解除合同是有条件的, 首先, 买受人在收到出卖人房地产开发企业的规划设计变更的规定时限内, 必须作出退房的选择。否则, 视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。或者出卖人房地产开发企业未在规定时限内通知买受人, 买受人也有权退房。其次, 不是所有的规划设计变更, 买受人都可以选择退房, 解除合同, 只有在规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化, 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情况下, 才有权选择退房, 解除合同。退房,解除合同的, 出卖人应当返还买受人已付的房价款, 并支付已付房价款的利息。