保障房融资可探索信托投资基金

《经济参考报》于2011年6月10日发表“保障房融资可探索信托投资基金”，全文如下：

据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1 .3万亿元。除中央、省级和市县政府将承担5000多亿元外，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。记者在调查中了解到，截至目前，各地保障性住房开工目标只完成三成左右，资金缺口成最大障碍。专家建议，保障房建设必须探索建立多层次、多渠道、可持续的融资机制，在审慎规划和严格管理的前提下，引入保险、社保、信托等民间资金。我国可借鉴香港保障房融资新模式，试点保障房信托投资基金(REITS)。

保障房资金缺口较大

记者调查发现，地方政府在推进保障房建设过程中面临较大资金缺口。上海杨浦区住房保障和房屋管理局副局长吴岩告诉记者，近两年，土地出让收入近一半用于保障房建设。当前财政资金面临很大压力，一方面，保障房建设要拿出土地，政府仅用于收储的拆迁成本就极为高昂，另一方面，保障房建设需要大笔资金，更别说后期的管理和维护了。在现有的财政预算体系下，廉租房发展基本没有问题，但是即将大规模开展的公租房建设则面临巨大资金缺口。

据测算，公租房的回报率在3%左右，需要33年才能收回成本。但吴岩认为，即使这样的收益率可能还是乐观的估计，公租房只是象征性地收取租金，还要考虑到入住率和收缴率。如杨浦区老公房房租的收缴率普遍不理想，最低只有60%。如果加上后期的管理和维护，公租房的租金收入可能仅供维持日常运营，要回收投资成本恐怕很难。

据上海市住房保障和房屋管理局有关人士透露，今年上海经适房、动迁房项目的新增资金缺口约350亿元，对银行贷款的依赖度为八成左右。以往上半年的贷款基本能按时发放到位，但今年上半年新增贷款极少，如果这一形势继续下去，要在10月底前实现全部项目开工将十分困难。

按照计划，1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但截至5月底上海经适房项目约完成25%的开工计划，大型居住社区项目约有20%开工，动迁房则50%以上开工。北京、江苏、浙江等地保障房开工情况也不乐观，开工率截至5月也仅在三至四成，只有重庆开工率超过四成。一位专家估计，整体来看目前仍约有七成保障房没有开工，资金短缺是最大障碍。

借鉴“领汇模式”盘活“闲置资产”

海通证券房地产信托投资基金专家袁国良建议，上海可试点引入香港“领汇模式”，在目前法律允许的范围内，设计符合实际情况的保障房信托基金模式，盘活政府所持有的“闲置资产”，将沉淀资产价值显性化。

从2003年起，香港政府对保障性住房策略作出调整，停止出售居屋(类似内地的经济适用房)，香港房屋委员会收入锐减，发展公屋面临巨大资金压力。为此，房委会通过分拆出售辖下180多处零售和停车设施，成立了领汇房地产投资信托基金，并把该基金在香港联交所上市，净资产为330亿港元，分拆销售设施所得收入全部归房委会所有，为香港公屋发展拓展了新的融资渠道。

按2011年3月25日数据，领汇房地产投资信托基金市值约530亿港元，是亚洲市值最大的房地产投资信托基金。即使在金融危机期间，领汇房地产投资信托基金表现也非常稳定，是市场唯一未跌破净值的REITS。

领汇管理有限公司执行董事和行政总裁王国龙也认为，内地可以借鉴领汇上市的经验，选择适宜的房地产成立房地产投资信托基金，为保障房建设筹集资金。“把房产打包上市为房地产投资信托基金，这种融资方法已为许多国家接受，在欧洲、美国有几十年的历史”。

据香港领汇基金企业发展部总经理丘兆祺介绍，领汇得以成功运行、平稳经营、稳定回报投资者取决于以下条件：第一，打包上市的资产质量较高，能产生稳定租金，给投资者稳定回报。领汇资产包内物业均在交通发达、地理环境较好的卫星城中心，紧邻地铁，周边人口密集，面向大众消费，因此较少受经济景气度影响，租金波动不大，因此即使在2008年金融危机期间表现也很稳定。第二，有专业的物业运营公司，提升商场、超市等品质，迎合现代消费模式重新规划市场及租户，租金稳定增长。过去五年，领汇旗下物业租金从平均每月20港元/平方呎(10平方呎约等于一平方米)提升至目前的32港元/平方呎。

可使国有资产保值增值不流失

袁国良等专家表示，内地采用“领汇模式”有几大优势：首先，通过资产池打包，可以把数百亿元存量资产盘活，募集的资金量较大，可以开辟地方政府新的融资渠道。去年以来，各地对地方融资平台进行清理，加上今年对信贷总量的控制，融资平台融资能力下降；随着楼市调控深入，地方政府土地出让收入也将明显下降。“领汇模式”有助盘活地方存量资产，弥补地方财力不足。与此同时，政府操作也很灵活，最多可持有85%股份，也可逐步减持，确保国有资产保值增值。

第二，保障房REITS在市场公开交易，定价透明，避免暗箱操作，不会造成国有资产流失。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，目前各地在吸引开发商参与保障房建设过程中，往往会给予一些政策优惠来弥补开发商利益的让渡，这种优惠大多是“一事一议”不透明的，实际操作中不排除开发商获取的隐性收益大于显性成本。REITS由市场定价，能最大程度保障政府权益，甚至在公众对房价存在上涨预期之下，还可能享有一定溢价。

第三，REITS在民间资本中对收益率的要求最低，约在4%左右，可以说是成本最低的资金来源之一。与此相对，保险机构的年均投资收益率超过5%，全国社保基金理事会与南京签约的30亿元信托贷款，利率也达到6.06%，开发商对利润的期望值则更高。

据介绍，房地产投资信托基金是资产证券化的一种形式，作为集体投资计划，主要投资于可获租金等收入的房地产，所得收入以派息方式分配给基金持有人。对普通百姓来说，保障房REITS也增加了一个稳定的投资渠道。由于资产池均是优质资产，租金回报率比较稳定，持有者每年可以稳定获得分红，同时还享受资产增值收益。领汇房产基金6月1日公布的2010财年(截至2011年3月31日)业绩显示，受惠于香港经济持续改善，每基金单位分派额较去年增加13.4%，至1.10港元。领汇上市时发行价为10.3港元，目前股价维持在27港元左右 ，5年总增值达165%；2007至2010财年领汇分红率分别为3.6%、4.3%、5.5%、5.1%，跟银行储蓄相比也是相对可观的收益。