杨红旭：5月全国房价涨幅创年内新低

房价，就像悬在天上的一块“馅饼”，中央政府想要吃，普通民众也想啃，可就是落不下来。这让我想起了2008年。2007年房价飙升，9月27日央行出台“二套房贷新政”，后来又有美国次贷危机的助力，但仍然花费了近一年时间，直至2008年8月，全国房价方才出现由涨转跌的“拐点”。

这个价格标尺，就是国家统计局每月公布一次的全国70个大中城市房价指数。今年初国家统计局对这一指数进行改革后，整体指数就消失了。为了研究的方便，笔者将70个城市的房价指数进行算术平均后发现，今年1月房价综合指数环比增幅为0.8%，而5月已经回落到0.16%，创年内最低值。按照这种降温速度，三季度将出现房价“拐点”，很可能7月或8月首次出现房价环比负增长。

从城市涨跌情况来看，5月与4月相比，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有9个城市，持平的有11个，上涨的有50个城市。二手房住宅价格下降的城市有23个，持平的城市有11个。由此可见，二手房止涨城市已近半数，明显多于一手房，二手房市场对于调控政策更为敏感，价格调整的节奏快于一手房，这一差别主要源于卖方的不同，二手房卖方自由分散，市场化程度高，一手房卖方（开发商）属企业行为，控制房价能力较强。

从城市能级分析，5月份，一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.28%；三线城市涨幅最小，为0.13%；二线城市涨幅为0.18%。5月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格上涨速度均有所放缓。尽管针对一线城市的调控政策相对强劲，但一线城市环比房价已经连续两个月领跑二、三线城市环比房价，不过差距在慢慢缩小。

今年1月26日“新国八条”出台后，全国楼市总体上持续降温。尤其是一二线城市的成交量，相较去年明显下滑，但价格总体坚挺。就价格而言，也出现了一些分化，主要表现在两个方面。

一是企业策略分化。部分龙头开发商倾向于以价换量，比如恒大、绿地、中海、碧桂园等，有些项目开盘逆势走红，甚至出现几个人抢一套房的稀罕景象。他们思路清淅，通过让利促销，大量回笼资金，降低经营风险，从而为抄底拿地，或者并购别的公司做准备，进而在熊市中扩大市场占有率。与之相对应，大部分中小企业采取观望、坚守策略，不愿意打折促销，也不奢求低价拿地，只求在单个项目上多赚点钱，至于未来企业发展战略，走一步算一步，不行就撤。

二是住宅项目分化。当前，促销幅度相对大一些的，比如10%左右，一般都是中低端楼盘，这类产品面对的多是刚需者，这类需求一般不受限购限贷政策约束，而且存在购房的急迫性，所以只要看到楼盘的优惠程度达到心理价位，就要会考虑入市。与之相对应，高端住宅一般比较“矜持”，不愿降价——这样会损害“贵族”形象。尤其是上海、北京等地，单价10万左右的楼盘，多如此。当然，豪宅的开发商，多属财大气粗者，暂时也不差钱；再者，限购令一定程度上阻截了富人投资房产。

在这种情况下，很多业内人士对于后市非常看空，包括标普等国际评级机构和投行，也加入到唱空中国楼市的行列中。我倒觉得不必过于悲观，楼市趋稳是正理，但房价不会明显下滑。强大的刚需，构成了支撑中国楼市的基本力量。同时，北京、上海、深圳这类政策重点打压城市，近期依然有高端住宅卖得不错，说明长线投资需求并未跑光，在高通胀时代，也不可能都跑光。

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