土地财政钱袋子大幅缩水 地方变通限购蠢蠢欲动

《中国经营报》于2011年6月4日发表“土地财政钱袋子大幅缩水 地方变通限购蠢蠢欲动”，全文如下：

先是海口，接着大连，一南一北相继爆出限购令放宽的消息。在限购令实施三个月，成交量被压缩至历史低位的时候，对于市场而言放宽限购很可能就是一波急速反弹。在调控事业未竟之时，谁敢冒此天下之大不韪？

大连版“限购放宽”罗生门

2011年5月31日，网络媒体忽然爆料：自6月1日起，大连高新园区购买住房，开具的《购房资格证明》不再需要携带户口本及结婚证。这意味着认定房屋套数只需查询个人购房记录。随后市场传言大连市甘井子区也开始实施这一措施。

一时间，大连被推向风口浪尖。6月1日，《中国经营报》记者致电大连房地产交易中心。该中心负责人表示限购政策没有任何变化。其援引大连市调控政策领导小组负责人的发言表示：“当前正处于房地产调控的关键时期，我市的房地产调控政策必须与国家步调一致。大连不可能缩小限购区域或取消限购令。”他同时告诉记者，近期相关部门将在全市开展调控政策落实情况大检查，进一步规范市场秩序。

记者从当地开发商了解到，实际上在5月中旬，大连房管部门的确召集开发商举行了一场通气会，会中曾透露了将放宽限购令的说法。而一位大连房地产交易中介也透露，他们的确在5月30日晚上接到“办理《购房资格证明》措施变动的通知”，不过该通知在第二天中午就被收回了。

6月1日下午，记者委托大连朋友赶到位于“五一”广场的房地产交易中心实地咨询，据了解，暂时开具《购房资格证明》所需的证件没有变化，既要查购房人的持有房产，也要查询家庭主要成员的物业情况。

大连放宽限购，暂时无疾而终。

二线城市先挺不住

其实大连已经不是第一个传出放宽限购的城市。任志强(微博 专栏)曾表示，此次调控最大的利益方不是开发商或银行，而是地方政府。除了土地市场遇冷，各地房地产相关行业的税收也大幅下降。显然，历经一年多的房地产调控后，目前取消限购的真正动力也来自地方政府。

早在今年4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”

虽然海口市市长的提议没有实施，但各大城市对于限购态度越来越暧昧，不时传出限购令的“变通”方法。例如海口虽然没有叫停限购令，但还是将产权酒店等旅游地产列入“不限购”名单内。不少城市发布限购令的同时，也明确限购令的有效期，比如石家庄、合肥等城市限购都截止于2011年12月31日。

而地方政府也有足够的动力取消限购。以大连为例，从第三方统计的数据显示，去年前4个月就卖出了810万平方米的土地。换言之，今年前5个月卖的地只有去年前4个月的1/8强，而且基本均为底价成交。

5月27日也就是传言放宽限购令的前三天，大连国土部门宣布公开挂牌6大地块，共计近7.56万平方米。当地开发商向记者表示，地方政府担心这些地块也受到冷遇，先后几次举行了通气会，“要求开发商全力支持”。2010年大连的土地收入连翻3倍，为当地带来1117亿元的收入，“从今年势头看，可能380亿元的基本任务都有难度。”当地一位政府官员向记者表示。

除了土地出让金，调控对于大连地税的收入也是影响深远。数据显示房地产业一直是大连地税收入中占比最大的行业，去年前十个月房地产业税收占地税总量的38.14%，如果再加上与房地产密切相关的建筑业，占总量的比例则高达52.8%。而两大行业的税收增量更占据了全市地税增量的72%。

今年调控开始后，大连楼市急速降温，4月只成交了31万平方米，同比减少了66.97%，环比更减少了64.92%。今年房地产业税收情况大连一直未予公布，“对税收会有多大影响，要到下半年才真正体现在数据上。”当地政府官员私下表示。

与大连同为难兄难弟的海口市有着更为直观的表述，海口市地税局公布的数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入均同比出现下降。其中，3月份，建筑业营业税收入为4425万元，同比下降了33.1%；房地产业营业税收入为5937万元，同比跌幅达67.9%；一季度的土地增值税收入为14090万元，同比下降了32.9%。

对房地产、建筑业的依赖过于严重，这几乎是二线城市的普通情况。例如郑州一季度的地税收入中，两大行业的整体占比达到了52.6%，与大连、海口的情况相似。这些占据半壁江山的行业遭遇重点调控，各地政府压力之大可以想象。

一线城市大力推地

相对而言，一线城市对于两大行业的依赖就稍微好些。数据显示房地产业也是广州地税贡献最大的行业，但占比只在23%左右，即使加上建筑业，占比也只有32%上下。

但是否一线城市就没有压力？在广州市2011年的预算草案中，全市国有土地使用权出让金收入计划达到646.5亿元，要求比去年增收190.8亿元。但调控持续，土地市场遇冷让广州这一目标实现非常困难。

今年1月～4月，广州所有商住及商服用地总成交金额才34.7亿元，还没有达到计划目标的零头。据广州财政局公布的数据，广州市第一季度的非税收入同比下降了22.28%，而非税收入中最大的一部分是属于基金预算中的土地出让金。

这种尴尬在一线城市中也是相当普遍，北京1月～5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。而土地成交收入为250.6亿元，比2010年1月～5月的615亿元下降达59.2%。

为了解决这一尴尬局面，一线城市也是各出奇谋，广州干脆一次性推出17块总共近37万平方米的土地，公开接受“预申请”。而且广州市房管局规定，从即日开始，开发商可向广州市房地产交易登记中心提出用地预申请，对相中的地块还要提出承诺的土地价格，该局会根据预申请的情况组织公开出让。

申请“勾地”的开发商如未按照出让公告要求提交该地块的竞买申请，未履行竞买义务，或未按确认书承诺的价格报价并导致预申请地块“流拍”的，广州市国土房管局将限制该开发商一年内参加广州市辖区内出让预申请及招标拍卖挂牌出让活动。