杨红旭：向楼王“开刀”还不够!

向富人“开刀”，近些年胡润和福布斯的中国富豪排行榜，成了“杀猪榜”。向楼王“开刀”，近期北京曝出全国豪宅单价之王：30万元/平米的钓鱼台7号院，在社会舆论的围攻下，北京市住房和城乡建设委员会于6月3日宣布，已暂停该项目23套定价过高房屋的销售，并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

值得关注的是，新华社也刊发文章，以北京三个豪宅为例，总结出三种牟利手段、暴利法则。一是狂涨价，代表是钓鱼台7号院，成本仅4万元，售价却由2009年开盘时的7.2万元，涨至今年的30万元，北京楼王一当就是三年；二是久囤地，代表是霞公府，2005年拿地，分期开发，去年开盘时均价达10万元/平米；三是撬地球，代表是长安8号，按目前每平米7万多元来计算，市值最少为150亿元，而2004年拿地时开发商的注册资本只有5000万元，经过多次股权方面的腾挪，终于获得巨利。

从社会反响来看，多数人痛恨楼王，正如很多人对富人心怀不满一样。或许，这其中夹杂着所谓的网上流行语：眼红嫉妒恨。在政治、社会、经济制度尚不健全的情况下，仇富心理是可以理解的。比如，有些富豪一旦上榜，就会被有关部门盯上，随便一查便发现他的部分财富来路不正。同理，有些楼王项目也经不住细究，高售价与暴利背后暗藏诸多违规行为。

然而，若仅停留在质疑、围攻富豪与豪宅层面，未免太肤浅了。病根在哪里？在制度、体制！换句话说，那些不良富豪与豪宅，都是通过钻政策、制度的空子，或者在监管者的纵容、怀柔之下才得以通过非正常、非正规方式获得非合规的巨大利益。

首先，土地管理混乱。土地是财富之母，房地产开发尤其如此。我国城市地区实行土地国有制，名义由国土资源部垂直管理，但由于土地的区域属性，导致土地管理实际上由地方政府操刀。而地方政府在推动房地产业的发展过程中，与开发商，尤其是“坐上宾”的大型开发商，保持比较亲密的关系。对于开发商囤地、变更用地性质、调高容积率等违规行为，难以积极有效的进行管理、制止和查处。

上述三种豪宅谋取暴利的三种方式，最重要的当属囤地。近几年来，大城市的地价上涨幅度远超房价，很简单的道理，开发商拿地后囤几年后开发卖房的利润，远超拿地后立即开发卖房。而国土部早几年就发过文件，其后并再三强调，开发商拿地后一年不开工罚款20%（按地价），两年不开工无偿收回。然而，这一看似非常简单的法令，就是执行不下去。

因为很多违规行为，一旦深究，就会扯出地方政府和官员。近些年，土地领域是官员腐败案的高发领域，从某种程度上可以说，房地产业的高利润，由很多群体在瓜分，比如地方政府、官员、开发商、房产投机者等。比如近期媒体炒得很凶的河北香河土地大案，村、镇、县级政府为谋取土地收益，联合起来蒙骗农民，当农民发觉自己的土地被政府卖给开发商之后，不断信访、阻碍施工，终于换来了九名官员落马的较为理想的结局——遗撼的是这种大力度的查处行为可谓“凤毛麟角”。

其次，税收体系存在漏洞。固然部分项目通过违规而获得了暴利，但在健全的管理制度和正常的市场机制条件下，少数楼盘也能够获得远超行业平均水平的利润率，这主要是得益于企业较强的经营能力，或者正好赶上房价快速上涨。对于那些利润率偏高的项目，应该通过税收调节其收益，这其实是消除暴利的最后一道“闸门”。对此，有些学者建议开征暴利税、资本利得税等。

事实上，在我国当前的房地产税收体系中，土地增值税扮演的正是这样的角色。在1994年出台的《土地增值税暂行条例》中，早已明确规定实行四级累进制，最高一档税率是60%。然而，荒唐的是，近十几年来，基本上就没有严格按此征税，前几年按项目销售金额的1-2%进行预征，最后稀里糊涂的“结帐”；2007年初税务局曾一度计划按四级累进制从严征收，居然只是说说而已。去年4月的“国十条”中提出：对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。但愿税务部门，把早该执行的税法，落实到位，为减少暴利项目尽点责任吧。

在国家调控房价的特殊背景下，楼王、豪宅、暴利等词汇，都很扎眼，尤其是经过媒体炒作后，政府必须要做些什么，方能心安一点。对楼王耍大刀，我们没有意见，但能否查得更深些，把制度、体制的弊端也一并砍掉呢？

刊发于南方都市报