限购挤出4000亿 智囊建言放开房地产证劵化

《经济观察报》于2011年5月24日发表“限购挤出4000亿智囊建言放开房地产证劵化”，全文如下：

“我的看法是，投资性需求已经基本上被挤出楼市了。”5月12日，住建部政策研究中心副主任秦虹称，当下需要做的事是为这些乱窜的钱找一个去处。

在过去几个月里，秦虹走访了鄂尔多斯、陕北以及山西多个民间资本雄厚的城市，最终形成这样一个想法——将这笔在楼市需求端等待时机的资本，转移到目前急需投资的房地产供给端来。

支持她的一个利好来自国土部门，新近公布的2011年全国住房用地供应计划大幅急增，全年住房土地供应计划高达21.80万公顷，相比2010年实际供应的12.63万公顷增幅高达72.6%。

在信贷继续收紧的情况下，开发商去哪里筹钱买这么多的地呢？“我认为房地产直接融资已经势在必行。”秦虹说。

出逃资本在观望

“由于限购而被挤出楼市的投资性资金，总额约在4000亿左右。”秦虹称，目前针对35个城市进行的限购政策，她预估让大约20%的潜在资本失去了直接购房的资格，“这应该是一个非常保守的估计，因为像北京这样的城市，可能有超过40%的资金因此而不得不放弃直接购房的打算。”

在秦虹看来，从35个限购城市挤出来的这笔资金，其替代的投资渠道是非常有限的，“二三线城市的楼市、商业地产、股市，或者是古董珠宝等收藏品。”

事实上，市场上已可以看到这样的迹象。根据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

“过去一段时间里，好多不懂商业地产的人进入了这个行业，风险也在一点点的积蓄。”苏鑫，高和投资的董事长就这样称。

秦虹也表示，尽管增长迅速，但商业地产的容量却极其有限，而且风险极大，“市场上缺少优秀的商业地产开发机构。如果没有合理的资金安排，商业项目后期运营收入也很难达到预期回报。所以目前来看，投资商业地产并不会形成长期机制。”而其他几个可能的流向市场也存在同样的问题，要么容量有限，要么无法获得投资者信任。

有迹象表明，更多的资本可能还处于蛰伏观望状态。“最近的几个月里，北京的高端地产及商业地产项目中，来自山西的客户，其投资额度以及投资所占的市场份额均呈下滑之势。”北京誉翔安地产顾问公司的合伙人王珂这样向记者表示。而在此前，他曾预估随着媒改资金的逐步支付，大批私企老板以获得可观流动资金的方式退出市场，将会带来很多的潜在投资客户，但预期到现在都未转化为现实。“也许受楼市调控，以及自身失去长期盈利产业等因素的影响，来自山西的资本目前多趋保守姿态。”在5月中旬参加华本机构主办的“山西投资峰会”，现场接触了一批山西投资客群之后，庄凌顾问公司的总经理张映光这样分析称。

房地产证券化不被看重

开放房地产直接投资，这是秦虹直接给出的药方。“找来找去，房地产领域依旧是这些民间资本最信赖的投资领域。”

只不过，秦虹希望的是，政府想办法放开房地产证券市场，以便能引导这笔过去的“炒房”资金，顺利地转化为“房地产投资”。而过去两个月所做的一场调研使她坚定自己的思路。

“来自官方调研的保守估计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。”4月底，由高和投资及住建部政策研究中心合作做的一项鄂尔多斯民间资本调查报告被发布。报告所揭开的，是一个庞大的民间信贷市场。

根据一般惯例，城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%左右，不过在鄂尔多斯，银行信贷对经济增长的贡献却相对要少得多。高达2643亿元的GDP所对应的各金融机构存贷款余额却只有1332.9亿元。

“支撑鄂尔多斯煤炭、房地产行业的资金来源主要是民间借贷。”高和投资的报告中得出这样的结论。

此外，在2011年前两个月，鄂尔多斯银行系统一共发放了360.7亿的投资规模，但房地产开发贷款余额仅59.7亿，所占比例不到16.55%。

不过，鄂尔多斯这样的投资构成在秦虹看来却是比较良性的。“对我国银行业来说，房地产信贷所占的比重过高一直是一个问题。”秦虹表示。

而对于当前的楼市调控而言，后续的风险也不容小视。“这轮楼市调控的目的在于压制投资需求，但是一种强压。”苏鑫也认为，“但如果压抑时间过长，一旦出现放松，势必造成更大更恶劣的反弹，包括开发商在内都不愿意看到这样的局面。”

开放房地产直接融资，利用信托、房地产基金等方式引导民间资本进入楼市投资领域，将楼市需求端积蓄的资金转移到供给段去，便可一举多得地解决诸多问题。这是秦虹一直重申的观点。

在政府层面，增加供地也成为调控的重要内容。新近公布的2011年全国住房用地供应计划便大幅急增，全年住房土地供应高达21.80万公顷，相比2010年实际供应的12.63万公顷增幅高达72.6%。在信贷收紧的情况下，这些土地供应的完成具有急迫的资金需求。

但对于正在操作房地产基金的苏鑫来说，短期内出现房地产直接融资却并不乐观。“现在基金的操作方式在民间经常受到投资者质疑，而对于监管层而言，他们也并不看重这一市场，目前的重点，似乎还是在房价上。”