杨红旭：三四线城市限购何必急吼吼?

近日，关于住宅限购城市大扩容的消息广为流传。所谓的证据有二：一是部分房价上涨较快的中小城市，新被列入住建部“城市房地产价格直报系统”的名单；二是近期部分三四线城市房价持续上涨，比如廊坊、保定、秦皇岛等北京周边城市。

限购令如同消防队，哪里房价上涨就奔赴哪里。不妨对限购史略作回顾。去年4月的“国十条”中，首次提出限购思路，由于没作强制要求，其后只有北京落实；去年9月29日多部委再出新政，要求高房价城市必须实行，其后陆续有20多个城市实施，主要是东部一二线城市，其中多规定可以再新购一套；今年1月“新国八条”再施压力，要求直辖市、省会、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定限购，至今已有40个左右的城市限购，剔除直辖市、省会、计划单列市，还有无锡、苏州、三亚、温州、金华、佛山等。

限购是一种行政干预手段，中央原本不想动用这种工具，只怪去年房价越调越涨，“乱市”之下，只能用“重典”。不过，地方政府的想法却并非与中央完全一致。从上述的限购演变历史就可见端倪，推一步走一步，而且至今仍有部分城市未按规定行事，比如作为直辖市的重庆。其他中西部省会城市，也多比较宽松，比如有些城市只限主城区，长沙只限90平米以下户型的新建住宅等。

为什么会这样？原因有二：一是部分城市自认为房价并不高，凭什么要陪东部城市“吃药”；二是限购这样的“大棒”政策，势必使楼市低迷，影响地方土地出让金和房地产税收。即便是实行限购的城市，现在仍是老大不高兴，少数城市已开始动心思放松了。比如海口和大连，都曾有媒体报道放松限购，不过皆遭地方政府否认。这种新闻，真真假假，不过还是能够反映地方政府的心态。

至于限购范围会大规模扩大至三四线城市的观点，我认为不太靠谱。首先，当前房地产调控效果正在显现。相较近几年平均成交规模，多数城市大幅缩水，尤其是一二线城市，4月全国新建商品房成交量比3月下滑近二成。房价虽然尚未全面下跌，但涨幅持续回落，70个大中城市房价指数环比增幅，已由1月的0.8%，持续下滑至3-4月的0.3%左右，预计5月份还将继续下滑，6-7月极有可能出现由涨转跌的拐点。

既然市场正朝着预定方向调整，何必要急吼吼的加大限购力度呢。惟一算得上的原因是，部分三四线城市房价逆势上涨，甚至涨幅偏大！这就是所谓限购政策的“挤出效应”：部分市场需求被挤向未限购城市，尤其是一线城市周边的中小城市。北京、上海、深圳、广州等皆有这种现象，其中以北京最为显著。

不过，若以此为由扩大限购范围，理由不够充分。根据4月份70个大中城市的房价指数，可以测算出：一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.45%；三线城市涨幅最小，为0.26%；二线城市涨幅为0.35%。这就意味着，广大三四线城市房价涨幅小于一二线城市，若仅仅是因为几个三四线城市房价涨幅偏大，就再来一轮限购扩容，犯得着吗？若仅仅增加几个限购城市，则对全国楼市基本没有影响，大家又何必大惊小怪，媒体又何必拿此事炒个不休？

另外，随着经济下滑，当前宏观经济政策已步入敏感时段，虽然还有可能加息1-2次，但下半年政策可能更多的关注“保增长”，货币政策有可能出现松动。房地产调控一般与宏观政策、尤其货币政策保持同步。房地产市场只要整体上保持当前这种调整态势，主要城市房价基本稳定，调控政策不太可能大规模追加力度了。至于地方政府，就更没有实行限购，以及增加限购力度的驱动力了。

总而言之，限购这种暂时性的干预政策，还是谨慎使用为妙。接下来，如果房价反弹，如果一定要加码调控，则还是多考虑使用税收、信贷等经济手段吧。