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杨红旭:上海大型保障房社区与国外贫民窟完全不同
2011-06-01 12:31:19近日,在上海一小型高层论坛上,新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年表示:上海市的大型保障房社区,居民都是中低收入者,将来有可能变成贫民窟,从而引发严重的社会问题。
凑巧的是,上海市首个开工建设的大型保障性居住社区——绿地新江桥城(江桥基地)一期D区已于5月29日正式交付使用,可容纳1763户家庭。2009年,上海市开全国之先河,实施15个大型居住区规划、选址、开发,其中包括以保障性住房为主的六大基地(包括江桥基地),和以中低价普通商品房为主的9个郊区新城大型居住社区。
众所周知,近几年我国保障房建设的力度非常大,今年计划新建1000万套,“十二五”期间计划共建3600万套。指标非常高,如何落实到一套套的房子上,主要有两种方式,一种是集中建设,在一个项目中全部建成保障房;一种是分散建设,也即在部分商品住宅项目中配建一些保障房。这两种模式各有优劣。集中建设主要靠政府主导,分散建设则主要靠开发商落实。
集中建设的保障房社区,会否沦为贫民窟?这种担心是存在的。在国外,穷人扎堆的地方,往往成为环境差、公建配套少、就业率低、犯罪率高的地区。然而,国外的贫民窟多是在市场条件下自然形成的,比如拉美国家的近郊棚户区,再如发达国家有些大城市中,由于土地私有,政府动拆迁的成本很高,阻碍了旧城改造,导致这些区域居住环境长期得不到改善,于是中产阶级和富人纷纷逃离。
而近几年我国集中建设的保障房,都是全新规划和建设的小区,与国外贫民窟的情况全然不同。但是,过去十多年,令中低收入者不满的是,很多城市的保障房选址过于偏远,而且交通、医院、学校、商业等配套非常不到位,虽然房价、房租比较时惠,但居住非常不方便,生活成本比较高,所以导致很多保障房小区或者卖(租)不掉,或者卖完后空置率很高。原本惠民之好事,政府却没能做好。
上海市正是为了解决上述问题,才于2009年推出了六个大型保障房社区,建设用地面积共约19.33平方公里,其中居住用地面积约10.77平方公里,规划居住人口约52万人。也即每个社区约10万居民,相当于一个卫星镇(新市镇),而非以前那种孤悬于远郊的单个项目(比如居民几千至上万)等。包括动拆安置房、廉租房和经济适用房、公租房等多种产品,属于产品混合型社区,
这种建设模式的优点有很多。一是选址为近郊,而非远郊,多邻近外环线,离市区并不太远。二是所有社区,都规划有通往市区的轨道交通,出行便利。三是机制健全,成立上海市大型居住社区建设推进办公室,出台《关于推进本市大型居住社区市政公建配套设施建设和管理若干意见》,确定了“以区为主、企业集团对口大基地”的建设机制。四是公建配套齐全,政府督导、国企主战、卫星镇规模,确保市政、公建配套与住宅“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”。
最终建设目标,是将保障性住房大型居住社区建设成为“规划科学、配套健全、环境优美、工程优质”的宜居社区。因此,盲目的论断这类社区未来将沦为贫民窟,是一种不了解详情、非常武断、很不科学的做法。
不妨再作反位思考。假如说集中保障房建设“隐忧”太大,那么分散建设就没“后遗症”吗?去年以来,各地纷纷出台政策,要求商品住宅项目土地出让时,在合同中事先明确配套保障房比例(从5%至30%不等)。大家不妨想象一下,一个中高档商品住宅小区中,杂居少数廉租房、公租房、经适房等住户,难道两类收入水平、生活形态、消费观念截然不同的群体,一定就能实现和谐相处吗?按照国家最新法规,享受同一品质小区环境和物业服务的居民,应缴纳同样标准的物业管理费,很难想象廉租房住户有意愿、有能力跟高收入邻居交缴一样多的物管费。
在总结经验的基础上,上海市去年又新规划选址了23个大型居住社区基地,这共计38个社区,正成为上海市大力推进保障房和中小套型普通商品住宅建设的载体,同时有力的促进了上海市继续坚持“三个为主”的住房发展原则:坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主。在当前部分城市保障房建设滞后的情况下,上海市通过大型保障房社区的创新模式,充分发挥了集中力量办大事的制度优势,值得其他城市借鉴。
刊发于东方早报