下一个楼市“黄金十年”的支点

下一个楼市“黄金十年”的支点

从长期看，中国房地产市场大概还能快速发展十年左右，也就是说还有下一个“黄金十年”值得期待。这其中，人们常说的城镇化是一个重要支撑因素。也有人认为我国城镇化还可以高速发展20-30年。我认为不可能持续这么久。

原因就在于，我国城镇化的统计数据，与实际情况存在巨大水分。一般而言，城镇化率的简单计算方法是城镇人口除以全国人口。国家统计局数字表明，截止2008年底，全国人口为132802万，其中农村人口72135万，城镇化率为45.7%。近二十年左右，我国城镇化率年均上涨一个百分点左右。按此推算，达到70%左右还需20-30年。

但这一算法的最大不足之处，是没把大量的农民工计算进去。国家统计局调查显示，截至2008年12月31日，大陆农民工总数2亿2542万人，其中外出农民工1亿4041万人，占农民工总数的62.3%；本地农民工8501万人，占农民工总数的37.7%。即便是做保守的估计，常年在城市打工的农民工只有1亿，那么按国外情况，他们应当成为城市常住人口了，也即事实上的“城里人”，这么计算，则我国城镇化率已达53%。

这些户口在农村，法定身份是农民的“新城里人”，正在成为我国住宅需求的重要力量，而且我认为在下一个房地产“黄金十年”中，其重要性将大大加强。上亿农民工当中，有两种人将在城里购房，一种是在城市经商，成为中小老板，或有特殊才能成为高级技术工人、公司白领，举家搬离农村，在城里生活；另一种是部分工作稳定、收入还可以的新生代的民工，他们已在精神上、物质上抛弃的故乡，铁了心在城里混饭吃，开始购房。

刚出版的《广东消费蓝皮书》中，分析了老一代农民工和新生代农民工的消费观念、消费习惯以及消费方式的差异。

老一代民工：九成把工资送回家

老一代农民工和新生代农民工的消费观念、消费习惯以及消费方式都已经开始出现比较大的差异。老一代农民工中，80％-90％把挣来的钱寄回家或带回家。因为这些农民工的消费主要受制于家庭对他们的期望和他本人对家庭的责任。老一代的农民工把工资寄回家，是中国农村家庭资金积累的主要渠道，同时也表明，这些农民工的收入主要还是在农村消费。

新生代民工：部分已在按揭买房

调查显示，新生代农民工受教育程度高，家庭负担轻，绝大多数未婚，基本没有务农经验，渴望融入城市。65％-70％的新生代农民工的收入主要用于自己的吃穿住行，工资很少寄回家，有近70％拥有手机或小灵通，通信费用占总消费的比例很高，一般高达15％-25％。很多新生代农民工开始吃麦当劳了，而老一代一般不舍得吃。部分工资收入较高的农民工有的已经成为“有产（房）阶级”，不过，大部分采用按揭买房的方式。此外，电视、冰箱、洗衣机、电脑和手机等时尚品消费有了较大幅度的上升。

老家在农村的朋友们，都会有深切感触，当前的中国农村，越来越成为老人、女人、小孩的世界。越来越多的在城市务工的年轻人，回家的次数越来越少，虽然国家大力支持“三农”，但随着年轻人的减少，农村的活力实际上是在下降的。农村宅基地和房屋的空置与浪费情况，变得越来越严重，客观上需要尽快推进城乡建设用地流转机制的建立。而且，以前农民父母为儿子盖新房（为了娶媳妇）的热情已大不如从前，因为下一代已不打算在乡下生活了，而是开始奢望并努力在城市购房。