律师支招：上海市二手房交易流程（超详细）之五

五、买方交付首期房款或定金。

标准按揭服务流程

第一步 贷款方案咨询

第二步 抵押物评估

第三步 预审贷款资料通过签署贷款合同（下家)

第四步 贷款资料进银行，银行审核通过

第五步 房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）

第六步 领取新产证、他项权利抵押证明

第七步 银行发放贷款

第八步 结案

房屋交易流程：

   1、买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格；

   2、到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证；

   3、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如：面积、房屋坐落等；

   4、办理产权转移过户手续。买卖双方在房屋登记发证大厅办理完房屋所有权转移登记后，买方10个工作日后凭领取房屋所有权证通知单再次到房屋登记发证大厅领证；

   5、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后，银行将贷款一次性发放；

   6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

二手房按揭贷款知识汇总

评估个人购房能力的七大步骤

第一步：看现金等价物 此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步：算资金周转 还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转

资金周转留存=平均月开支×3~5

第三步：计算筹款能力 筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）

第四步：计算月收入 月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）

第五步：每月合理还款能力 合理还款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算银行可借款额 根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得

第七步：估算最大房款 最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

申请购房组合贷款应注意以下几点

1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围；

2：在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件；

3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。

4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。

二手房贷款所需资料

1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3： 原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；

5： 房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

6： 借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）

13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房

房屋交易流程：

   1、买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格；

   2、到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证；

   3、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如：面积、房屋坐落等；

   4、办理产权转移过户手续。买卖双方在房屋登记发证大厅办理完房屋所有权转移登记后，买方10个工作日后凭领取房屋所有权证通知单再次到房屋登记发证大厅领证；

   5、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后，银行将贷款一次性发放；

   6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

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