朱咏敏：谢国忠唱衰房产的背后

最近故宫发生的几件事受到人们高度关注，特别是故宫内设顶级豪华私人会所的披露，遭到强烈指责。故宫，自明朝迁都至今已近600年历史，从近一个世纪看，我发现一个很值得研究的问题，故宫建都几百年以来，对黎民百姓来说，既熟悉又陌生，以往一直叫紫禁城，是至高无上地位与权利的象征。自上世纪20年代中期，冯玉祥宣布将紫禁城改名为故宫，一方面截断了溥仪回来再称帝的梦想，更重要的把故宫彻底平民化了，成了一个全方位开放的公共资源，冯玉祥的确了不起。经过近一个世纪的沧桑变迁，作为公共资源的故宫，被"市场经济"逐渐在蚕食，而很多应该是市场化的资源，如电讯，航空，石油等，却被高度的垄断，非市场化了。这种资源配置的严重错位，必然导致政府管理与政策的错误。中国房地产走了20年的路程，我们既走了全民共有产权之路，后又改为完全市场化来解决百姓居住问题，这两条路证明是违背市场经济规律时，我们彷徨了好多年，期间我们学习过香港，新加坡的模式，但其弹丸之地无法借鉴与操作，我们庞大的金字塔底层的平民，每年源源不断新的的城市化的人口，青年结婚先买房的传统习惯，使城市的房屋需求的矛盾日益扩大，而大城市奇高的房价，已经消灭了所谓的刚性需求的人群，我们至今没有找到一个解决房地产的治疗"药方"。在头痛止痛的简单方式毫不解决问题的时候，只能以阻止购买，强行限制需求来缓解住房尖锐的矛盾，在这段胶着时期内，政府的保障房建设一哄而上，试图用保障房的覆盖来解决房地产的跛足现象，但我们没有搞清楚保障房的整个体系，还没有分清哪些是政府的职能范围，哪些是市场来解决的，政府就强行用习惯的手法，下达行政命令与分摊指标的办法来建设保障房，就像上述的故宫情况一样，土地稀缺的资源，被某些打着保障房建设旗帜大国企，慢慢蚕食掉了，而进入市场的土地资源日夜稀少，房地产没有从根本上走出困境。

政府多次的调控政策，其成功与否，均是以房价高低为判断依据的，包括这次政府的责任制也是以房价的控制目标为主要内容的。在4月22日的上海陆家嘴金融论坛上，谢国忠再次讲中国房地产遍地是泡沫，必须在二三年内消化掉，否则1997年的东南亚危机会给中国经济带来灾难性后果。他预计2012年中国房地产会崩盘，房价会下跌50%。谢国忠此言一出，自然引起各方的关注，对至今还没有买房的人，更是希望谢国忠的话能够兑现。其实读者稍微关注一点行业动态的话，就会发现谢国忠类似的话已经讲过好几次了，这次讲得并没有什么新意，主要依据还是美联储的利率上升到5%以上，在明年下半年美元会反弹，热钱就会撤资，从而使房地产崩盘。在本文中我不想与谢国忠的观点去开展讨论，谢国忠一年前就讲了类似的话，时间已经作了裁判。我向读者再"推荐"一个人，深圳大学金融研究所的教授国世平，好像还是发改委的顾问，其人不久在演讲中也讲了他的最新"研究成果"，预言今年房价下跌30%以上。他们两人都预言房价要下跌30-50%，但两人的基本背景不同，国世平我估计是个学者，非常看重话语权，可是他对房地产的行业运作不熟悉，讲不出多少深刻的内容，讲宏观房地产理论吧，前面又有很多"前辈"当道，所以必须要有一个突破口来显示自己的才华，要达到"语不惊人死不休"，以后才有话语权。国世平的立论依然是日本房地产的经历与中国比较，一个早被证明没有类比性的话题。谢国忠的经历不同，既有世界银行的业务运作，又有在新加坡银行的财务董事经历，直至1997年才进入摩根士丹利成为宏观经济分析师，他被人们认可的是在97年对香港经济的预判和对楼市的报告。谢国忠的背后与国外的基金组织，投资银行，PE投资等均有千丝万缕的联系，谢国忠有时是学者，有时可能是利益集团的代言人，在大陆他对房地产的预言虽然一次也没有准过，但他一直是个唱衰者。他不是不知道，美国华尔街著名投资人詹姆士，谢国忠很敬佩的人，早就讲过，中国房地产的泡沫是迪拜的1000倍，中国也有个"经济学家"马上附和说，中国房地产泡沫是迪拜的1万倍。一千倍也好，一万倍也罢，那房地产应该死一百回不过分吧，虽然今天房地产问题众多，复杂或严重，动一发而牵全身，在"遍地泡沫"的堆积上，房价和还是坚韧支撑着，人们在投资了一系列产品以后，如黄金，白银，古董，字画，等，最后房地产的稳定性再次吸引投资人的眼光，房产的居住功能被嬗变成了投资功能，收藏功能，在政策上又没有相应的持有成本制约，一些衡量房产泡沫的指标也要重新建立与评估。谢国忠对此心里是清楚的，他多次力挺用加息的办法来引导资金走出房产领域，但加息同时也会提高成本，对通胀有间接推动影响，央行历来是慎之又慎，尽管我们长期处于负利率的情况下，利率调整的幅度与CPI并不同步。谢国忠唱衰房产的核心是寄希望于流动资金的大量流出，要撑住房价不动，必须要有等量资金与其对冲，这么大的资金，对国外的财团是个机会，只是目前的进出渠道受阻，按谢国忠的实际水平，他唱衰房产的立论实在过于简单与疏浅，几年前，我们已经有个教训，有人唱空，利益集团做多。

我着重要说明的是，房地产主要是结构问题，但公众关心是房价，房价的高低虽然已成了伪命题，但还会不时提到，涨跌都会发生，只是我们的智囊们那不出充足的理由来证明房价走势，而百姓们只能靠以往积累的智慧(每次专家看跌，其结果总是涨)来判断,可能谢国忠讲房价大跌的背后，买房者心里又多了一个"涨"字，只不过购买途径暂时被压制与堵塞了。