杨红旭：货币政策和房地产政策的“变数”

近日，中国宏观经济学会秘书长王建公开表示：货币调控不会无限，第二三季度进入观察期，还可能调一调存款准备金率，但加息已结束，随着经济下滑，第四季度货币将转向放松。

这是近期具有半官方性质的学者，对货币政策走势“最大胆”的一次预测。毕竟，当前仍处于加息通道，经过年内五次提高之后，存款准备金率已提至21%的历史最高水平，国家抑制通胀和高房价的决心并无重大改变。

然而，货币政策的滞后性，却是不得不考虑的事，一般性的共识是，货币政策显效期滞后两个季度左右，政策制定者必须未雨绸缪，防止“车速”过快，届时刹车失灵。比如2008年，上半年，还在实施从紧的货币政策，孰料在国际金融危机冲击下，国内经济下滑速度偏快，及至下半年货币政策转向时，行动已显迟缓，不得不手忙脚乱的在10月-12月期间，短期内连续降息四次。

当前，与2008年相似之处在于，经济增速放缓、通胀维持高位，只是二者严重程度皆低于当年。至于楼市，2008年二季度降温，8月全国房价出现下跌拐点，当前房地产市场，同样处于调整状态，房价步入僵持阶段。在这种情况下，货币当局必须谨慎使用货币工具，既要为当前物价“降火”，又要防止经济下滑速度过快。至于楼市，中央层面重在抑制房价，短期内不会动摇，如果市场过于低迷，最着急的当属对房地产高赖依赖的地方政府。2008年5-10月，在中央出招救楼市之前，已有20多个城市急不可耐的先行出台文件，刺激当地楼市。

当前经济形势非常复杂和微妙。一方面，4月份 CPI仍处5.3%的通胀高位，还须紧缩货币政策。另一方面，经济有下行隐忧，4月份PMI从3月份的53.4下降至52.9，为近7年历史最低的4月份水平，低于市场预期，并引发了关于中国经济增速是否会持续放缓甚至出现硬着陆的讨论。自去年一季度GDP攀高至11.9%后，一直慢慢回落，今年一季度为9.7%，预计接下来还将继续回落。近日北京大学发布的《2011中国经济增长报告》称：从我国目前的宏观失衡特点来看，既面临通胀的压力，同时也面临增长乏力的危险，必须防止“滞胀”的发生。

国家决策部门也意识到这一风险。正如国务院总理温家宝在4月13日指出：保持物价总水平基本稳定是今年宏观调控的首要任务。他强调要保持当前宏观政策的连续性和稳定性，但同时提醒“要充分估计货币政策的滞后效应，提高政策的前瞻性，避免政策叠加对下一阶段实体经济产生过大的负面影响”。

房地产政策，既是经济政策的重要组成部分，也受经济政策的影响，由于其资金密集的行业属性，尤其受货币政策变化影响甚大。如果第四季度货币政策不再进步紧缩，甚至有所放松，则同样会使房地产调控政策的力度受到影响，或者说政策压力减小。

当前房地产市场调控政策的矛头，主要指向房价。自今年1月26日“新国八条”出台以来，市场持续降温，按照新华社的官方口径是：投机投资性购房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。

然而，房价总体上仍在上涨，只是涨幅收窄。总体而言，正如货币政策一样，房地产政策也步入观察期。原本很多业内人士预期，国务院8个督查组回京汇报后，还会有新一轮的房地产调控，结果至今悄无声息，连社会上争议最大的“房价控制目标”，也少有城市按国家要求根据民意进行调整。若说调控新动向，当前只有发改委措辞严厉的推行“一房一价”政策，不过这仍属规范市场秩序的范畴，对于房价走势影响不大。

实际上，由于土地市场比房产市场更加低迷，导致土地出让金较去年同期大幅下滑，已使部分地方政府财政受到影响。另外，今年全国1000万套的保障房建设任务，又使地方政府必须拿出更多的资金进行投资和建设，若完不成任务，则地方长官将被约谈或问责。因此，第四季度部分地方政府局部放松楼市政策的可能性很大，若加之货币政策松动带来的资金面的略转暖，则有利于房地产市场慢慢筑底，四季度或明年一季度，部分城市可能出现实质性的反弹。