模式不畅 公租房规模一再缩减

《中国经营报》于2011年5月14日发表“模式不畅公租房规模一再缩减”，全文如下：

5月11日，深圳市住房和建设局在其网站上公布了深圳市第二次保障性住房终审公示二榜名单，并对保障房虚假信息申报者下发了第三批290份《行政处罚预告知书》。与前两次共查处45名涉嫌申报虚假信息骗购者相比，这次发现有问题的申请者数量继续大幅增加。

20天前，深圳新出台的保障房管理条例将“骗房者”的罚款由5000元增加到10万元。似乎罚款的增加依旧不能减少保障房的“投资吸引力”。

公租房等于经适房?

“如果能通过审核就等于中了彩票。”深圳世华地产的店面经理李源表示，其店面附近就是深圳著名的桃源村三期。年初媒体发现，这个面向困难家庭的经济适用房小区出现了数十部豪华名车，单辆名车的价值就远远超出“家庭总资产不超过28万元”的经济适用房申请规定。于是在决策层的计划中，公租房成为了替代品。在政策制定者眼中，这种只租不售的保障性住房可以杜绝权力寻租的空间。

“谁说公租房就不能买卖?”记者接触的一位深圳保障房申请者如是说。对于公租房能否买卖，政策制定者也一直犹豫不定。早在去年年中，深圳就有相关规定“在出租一定年限后，公租房允许住户购入”。但随着经济适用房案件发生，公租房上市也被叫停。

叫卖公租房的冲动并非仅为深圳，4月底广州市人大城乡建设委员会就建议，公租房租满5年后，符合条件的可购买。而对实施公租房最为“激进”的重庆，一开始就实施公租房“满五年可购买”的政策。

为何各地对于公租房不能“一租到底”?重庆市市长黄奇帆的账最有说服力。重庆3年保障房的建设需要1000亿元的资金，其中向金融机构融资700亿元。以目前重庆公租房月租金10元/平方米计算，3年4万平方米的公租房即使全部租出，月租金收入也仅为4亿元，年租金仅为48亿元。可是面向金融机构的700亿元融资中，按6%年利息就是42亿元，再加上一定的公租房维护成本，公租房的租金收入已经分文不剩。

那偿还本金就只剩下两种方法，其一是效法香港，配建商业用地销售或市价出租;其二是寄希望于5年后租户购买公租房。

银行不爱公租房

对于买下产权的公租房，重庆的规定是不能当商品房自由买卖，只能再退还给公租房管理部门，至于退还的金额如何计算，重庆的细则尚未出台。而广州市人大的建议则是由政府以原购房价加利息回购或上市交易增值部分的80%交政府回收。广州人大的公租房建议其实与经济适用房的规定相差不远。

重庆公租房模式相对而言钻空子的缝隙似乎少些，但设计的假设前提是，公租房的出租率保持100%，同时租户也愿意买下房子。“但如果完全由政府回购，购房者没有任何获利空间，那购房者买房的动力是什么呢?”亚银投资的首席分析师李大伟认为，而且另一方面，公租房的出租率也未必一直可以保持高位。

2010年深圳之所以打算叫卖公租房，其中一个原因就是公租房受到市场冷遇。早在2007年年底，深圳就开始效法香港建立公租房制度，“十一五”规划中14万套保障房中，有11.4万套为公租房。但到了2009年公租房开始进入市场时，却遭市场的冷遇。由于房源质量、户型、装修标准等原因，深圳公租房一度出现大量空置，据官方统计，2009年深圳公共租赁房有2730套，但只租出了894户，不到1/3。

根据央行最新公布的数据，保障性住房开发贷增加了4成。但实际上，各大商业银行对于公租房一直敬而远之。早在去年6月住建部等七部委发布“加快发展公租房的指导意见”后，银监会就启动了公租房贷款政策研讨，但时间已过去了近1年，具体政策仍未出台。

“虽然大家都喊着支持保障房，但其实指的都是经适房或双限房，而对公租房、廉租房项目大多不愿碰。”一位国有银行的支行行长告诉《中国经营报》记者，这两类保障性住房完全靠房租，投资回报周期过长，而政府的退出机制也没有说服力的模式。例如中国建设银行向北京市发放的公租房贷款，期限就长达35年。换言之，北京的公租房需要35年才能覆盖全部贷款本息。“我们曾在建筑行业调研，国内的房子质量30年就是一道坎。”该人士表示。

模式之辩

正是由于公租房模式不畅，被决策层寄予厚望的公租房规模一再缩小。国泰君安的研究报告显示，上海今年公租房的比例仅为14.4%，远低于经济适用房与廉租房28.5%的规模。

“任务还是可以完成的，顶多多些配建型的公租房。”华南一位住房保障部门的官员表示。所谓配建公租房，是目前广东保障房的一种建设模式，即土地拍卖时，要求拿地开发商承诺在该地块中用一定比例建设保障房，其他则用于建设普通商品房。

“这样我们的客户就是开发商，而非政府或政府融资平台。”上述银行行长表示，这样不仅贷款主体明确，而且公租房的贷款也有非常清晰的计算考量途径。其表示，银行只要计算开发商的资金流能否兼顾保障房信贷即可。万一还有空白，普通商品房未来的盈利能力也成为保障房的背书。

“这种模式对于开发商‘借道’也有好处。”他认为。所谓“借道”就是由于政策限制，开发商取得银行开发贷的过程非常艰难，如果项目中包括了保障房，向银行贷款的资质就会增强。

但在市场上，这种配建模式对开发商的吸引力似乎一般。5月5日，杭州推出两块配建保障房的用地，但竞投冷清，最后由两家中小开发商拿下。与会的开发商表示虽然表面地价不高，但公建比例高达64%及45%的项目还是显得吸引力不足。

无独有偶，广州4月底拍卖的全国首宗“限地价、竞配建”的地块也同样遇冷。

“这种模式实际上是把保障房与商品房捆绑。”李大伟表示，如果普通商品房市场不好，保障房也难言顺畅。所以这也非公租房的最佳解决方案。