拿地谨防换届风险

拿地和换届这个选题要感谢一个同事，在去出差路上给予我的灵感来讲讲这个“刀口上舔血”的敏感话题。我试图或尽量用就事论事的理性来阐述以下，但也可能被和谐，因为正如黄舒骏在【恋爱症候群】中所言：“谈恋爱还会有理性，我想那些专家都没有谈过恋爱”。恋爱如此，带着镣铐跳舞亦然。

搜索“换届”，本想知道对于这个词语的用法乃至相关链接，不想百度超有灵性地跳出第一条联想功能即“中央什么时候换届?”这是TA说的，不是我说的。

是不是还要用“以下观点仅代表某某某扮演的某某某观点，和某某某无关”来撇清这层干系呢？！不必了吧。

长久以来，我们对于中国房地产的理解诸多，但凡说到风险也首先提到政策风险，但是政策是人制定的，而人，在不同背景下的倾向性是有摇摆性和所谓的“灵活运用”的，所以，涉及政策制定者利益的换届，就此成为“被追根溯源”的出处。

回到换届，百度给出的原文解释如下：“中共中央、中央纪委2012年9月换届；全国人大、中央政府、全国政协、法院、检察院2013年3月换届。每五年一届，上一届分别是2007年和2008年。”

就此我们可以发现，大领导们明年9月换届，那么他们在换届之前最后一年对房地产采取什么样的态度就值得令人玩味了。好了好了就此打住，再说下去危险了。

关于调控，进化认知的三部曲

过去的05年06年，我们在分析那些房地产调控风险乃至中央在每一个5年计划中对于房地产的属性认定，都会单纯用极端的方式来认定“这次是要调控了”和“这次是要扶植了”这类的单纯来认定。

随着调控的感冒药效应，我们开始变得复杂，开始用“真调控”和“假调控”来区分，或者说揣摩大领导们“真说真打”还是“真说假打”。呜呼，中国足球的劣根其实事出有因啊！

随着老百姓也开始在调控中变得具备高度的“调控经验”，开始疑惑之际的世界观和信仰，那就是“调控一轮，飙升一轮，这逻辑不通啊？”但现实如此。

09年的疯狂之后，专家和老百姓都开始进入揣摩调控的第三阶段，即咬文嚼字阶段，这一较真不要紧，大家都发现了长期以来千古不变的“要抑制少数城市房价过快上涨”的口号其实压根没想降房价，只是“要抑制上涨，还只是抑制过快地上涨！”会心一笑，你懂的。

关于换届，调控缘来斯诺克

大家对于调控已经不再相信，那么究其原因，还是看看所谓不同人在不同背景下的不同态度吧。

以5年一届的领导周期来看，上任第一年肯定是稳定压倒一切。因为坐着旧人留下的椅子总要装模作样地感恩友善并顺利交接，所以这一年强调平稳过渡，至于外面风生水起，与我何干？

第二年，是逐步接手年。这一年需要在团队、思路、方向上，如墓碑般刻下自己名字和来龙去脉的一年，所以开始人员调整、所以开始微服私访、所以开始磨刀霍霍、所以开始搜集证据。

第三年，是一个任期内最中流砥柱的一年，承前启后当然信马由缰。对于一个国家、城市乃至区域只要是自己直属管辖就要开始全面介入了，我们可以看到的否定前任思路甚至颠覆性南辕北辙，也可以看到找些傀儡元老充当砖家叫兽地搞个论证，至此出现老套地“全票通过高度拥护”，然后是表决心流感动的鳄鱼眼泪。

第四年的背景是，之前的动作开始显现效果。如果蒙对了则要开始研究投资效益，包括数字、量化、回报乃至巧取方式；反之蒙错了，那要开始撇清关系寻找替罪羊，并软硬兼施地让他臣服并永不翻案。

第五年是斯诺克。反正回自己家的别墅乃至之前不可暴露的地方和国家安度晚年去了，所以开始有秦始皇情结了，所以要保障后来人不可以超越自己和否定自己，这时候需要打出一个“不以落袋为目的”的设障球，让后来者难受。

有个经典案例，开发商抱怨“要我来的时候，上届政府答应的好好的，说明年就把市政府迁到新区，没想到遇上换届，这届政府说不迁了！”画外音：开发商可是花了大价钱才拿到当时的黄金如今的鸡肋啊！

沉默不表对错。

开发商拿地前，除了台面上的算账和设计，除了台面下的公关费用列项，还要先算算这是本届的第几年啊！