限购令的结局不会“太美观”

近日，经济观察网报出一条猛料：海口市拟停止执行楼市限购令。新闻一出笼，便引起众多媒体的转载和社会广泛关注。虽然已有海口官方否认消息的真实性，但在国务院八个督察组刚刚收兵之际，出现这种疑似事件，颇费思量。通过这篇小文，暂作两种反思吧。

反思之一：地方政府为何想要放松限购？以海口为例，今年一季度房地产相关收入快速下滑，其中房地产税收大降三成以上。税收下滑的原因是市场交易清淡，而市场低迷的原因又是楼市调控，调控政策中当属限购令最严厉。这一系列的现象与原因倒过来思考，政府也就有取消限购的驱动力。

房地产业对地方财政收入的贡献可分为两个方面。一是房地产相关税收，一般占到地方税收总量的20-40%。从全国来看，2010年全国城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、契税等五项税收总额，占全国总税收的8.9%，若加上房地产营业税和房屋转让所得税，预计占比将是百分之十几。二是土地出让金，一般占地方总收入的30-50%。2010年全国土地出让金为2.9万亿元，占地方本级收入的71%，占地方财政收入总量（包括中央返还部分和转移支付）的40%。

显而易见，房地产收入一般占到地方财政总收入的50-70%。地方收入多点好，还是少点好？很多人都会质疑或攻击“土地财政”。其实地方钱多钱少，并不关对与错，问题的关键是钱是否花到了应该花的地方。1994年中央和地方实行分税制后，形成了地方事多税少的不良格局，在地方政府发展经济、建设城市、改善民生、追求政绩等过程中，慢慢形成了对房地产业的高度依赖。

不可否认，确实存在部分地方长官为了政绩、面子工程而乱花钱，但我们要看主流，地方财政的绝大部分，花在了合适的地方。随着楼市持续调整，很多地方将像海口一样，感受到房地产收入剧减带来的压力。仅举一例：今年中央要求各地共新开工1000万套保障性安居房，经过测算，其中5000亿元需要政府拿钱，而中央政府只拿出1293亿元，其余须要地方出钱。就当前这种形势，地方财政将越来越捉襟见肘。这就形成一种悖论：今年地方政府完不成房价控制目标，将被问责；完不成保障目标，同样被问责。除非中央和地方一起在筹钱上面想出好办法，否则“此事难两全”。

反思之二：限购“这碗水”如何端得平？限购，是一种标准的行政干预手段，是中央在对调控效果屡屡失望之后，不得已使出的狠招。对于地方政府而言，谁都不会心甘情愿的接招，即便接招了，也不愿从严行之。去年4月的“国十条”，首次提出希望高房价城市限购，结果只有北京于5月出台；9月的“国五条”，再次强调，陆续有二十余城市加入限购阵营；今年1月的“国八条”，更是明确规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

结果呢，很多城市没能在规定的“2月中旬之前”出台，作为省会的呼和浩特拖至4月中旬才露脸，而作为直辖市的重庆，至今还藏在“深闺”。其他高房价的三四线城市，除了三亚、佛山、温州外，当然是选择沉默了。

而在已出台的约40个城市中，尺度不一。东部城市较严格，限购范围较大：全部商品住宅、全市（或市区），没有明确退出时间；中西部省会较宽松，限购范围较小：部分只限主城区，甚至某环线内（比如贵阳只限一环内），非全部商品住宅（比如长沙只限户型90平米以下新房），部分城市明确退出时间为今年12月31日。

由于本轮房地产调控重点是部分房价过高城市，主要指代东部一二线城市，限购措施因地制宜也不能算错。但各地之间存在如此大的松紧差异，那些从严执行的城市必定心怀不满，而当楼市低迷影响到显著财政收入之后，这种不满情绪必定转化成暗地里放松限购政策。想要放松政策，方法有很多，笔者不必例举了。眼下，海口市当然不敢明目张胆的取消限购，但其放松限购的心态已一览无余，别的地方又何尝不是如此？

行政性干预市场的措施，结果大多如此。而放在复杂百倍的房地产业，更容易变成一团乱麻。随着市场的持续调整，尤其是土地流标再现江湖，则下半年关于限购的诸多矛盾，估计将会更加凸显出来。如何调整、优化，恐怕相关政府都得细思量了。