美国房地产经济的不归路

　　最近一段时间，美元正在加速探底，美元已经跌穿了74美元，正在向70美元俯冲。低利率下实施的两次定量宽松的注水货币政策、整个世界通胀压力加大以及美国巨额赤字如无底洞一般的扩大，这三个因素，致使美元一软再软，世界经济走势非常的诡异。作为美国第一大经济体，美国经济的动向，对于整个世界经济都具有风标的指向性质。

　　今天参加一个中美房地产论坛，由美国亚裔房地产协会和上海全经联合办，中国的几位老朋友，比如李战军、季宝红和我在这个会上进行了交流。在这个交流会上，从美国的转嫁演讲中，我们得知，美国的房地产市场正在逐步走出底部，正在向着比较好的方向发展。美国人对于房地产投资的宣扬，主要强调该房地产的位置优势，特别是强调周边的大学、社会环境以及商业机会。不过，这种趋势是否确立逆转的趋向，并没有真正的确认，美国人到中国来拉投资和物色购房者，实质上说明这种复苏的势头还是比较弱，尽管我们的美国同行一再强调，美国房地产的历史性底部正在到来。也有一些美国专家承认，这样的底部还可能要筑底两三年。但同时认为，最低已经跌了50%的美国地产，已经走到了历史价值谷底区间。

　　从公开的数据来看，一季度美国房地产依然处于寒冬腊月。房屋止赎纠纷不断，银行抵押贷款业务大幅缩水，成本上升及相应的诉讼开支增加，一些在金融危机前靠次级贷购房的消费者，因不能如期偿还银行贷款，被迫接受止赎令而变得血本无归。美国官方最新数据显示，目前次级贷还款超过60天的拖欠率已逾15%，预计将有220万尝试次级贷赚钱梦的人最终将被银行扫地出门。显然，三年前那场危机的阴霾，依然没有被美联储大肆印刷钞票热情驱散，反而朝着纵深方向发展，紧急救助之后，美国房地产甚至美国经济，并没有真正的摆脱危险区，所以，不能被纸币驱动的物价上涨的假象迷惑，这不是真实的经济增长，而是价格体系扭曲性的增长。

　　美国的房地产市场在某种程度上决定了美国的经济状况，也代表了美国经济走向。2008年的房地产泡沫破裂，实在是美国梦的破裂，也可能是美国走向转折点的开始。

　　在美国是否会走向衰退，有两种意见，一种认为是美国的国际信用已经降低，走向衰落是帝国衰落的必然规律；另一种意见则认为，美国将在危机中重生，就像不死鸟一样，具有死里逃生的能力。从数据来看，这两种说法都得到了相反的印证：按绝对价值计算，过去十年美国增长趋势明显。一方面是美国经济还在增长的证据，2000年至2010年间，尽管有2001年网络泡沫的破裂以及2008至2009年大衰退造成的严重下滑，但以不变价格计算，美国GDP还是增长了21%。另一方面则显示，美国开始相对衰退。2000年，在二十国集团中，美国GDP占其余19国GDP总和的61%。到2010年，这一比例下降到42％。2000年，美国GDP规模是中国的八倍多一点，但到了2010年这一数字跌落至不到三倍。日本就是一个对比鲜明的例子：2000年美国GDP是日本的两倍，但到了2010年（2011年的海啸和核灾难发生前）却变成了2.6倍。

　　我们认为，美国走向衰退之路的可能性更大一些，尽管这个道路似乎还有一点漫长。原因在于，新世纪的十年，美国经济实质上是靠美元的贬值，驱动房地产和金融业才得以获得竞争优势的。这种靠印钞票来驱动投机和消费，最终在十年内发生了两次危机。但是，这两次危机的救治办法，依然靠印钱来解决。这就形成一种恶性的循环，由于印钱过多导致了泡沫，泡沫破裂后又要靠多印钞票来解决危机。这实质上是一个不归路，最近美国国债就已经招到其本国操纵的标准普尔的警告。以纸币和其他纸质信用游戏互为需求循环投机的金融游戏，最终将导致整个经济实体的衰退。固然我们不知道这种危机还要爆发几次才能最终引发彻底性的衰退。

　　美国有美国的困难，中国有中国的问题。中国的问题在于，我们的物价上涨似乎难以控制，据说是因为输入型的通胀我们没法管。但是，我们完全可以通过信贷政策的优化与升级，解决这场即将发生的危机。