掘保障房建设之金

《南方日报》于2011年4月11日发表“掘保障房建设之金”，全文如下：

2011年，中央安排建设各类保障房1000万套。海通证券报告指出，2011年计划建设的1000万套保障房就需筹措1.3万亿元资金，其中，约8000亿元需要社会各方力量解决。若按4%—6%的净利率测算，2011—2015年间，保障性住房建设的净利润将在1153亿—1728亿元。面对千亿利润的大蛋糕，各金融机构“虎视眈眈”，普通投资者也跃跃欲试，希望从中找到合适的投资机会。本期投资周刊，将从股市、银行、信托、保险等方面进行具体分析。

信托产品抢占先机预期收益7%-10%

资金缺口一直是保障房实施过程中的一道难题，目前银行贷款是其中一个很重要的资金来源。 目前，广东省内银行对于保障房开发了廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房、棚户区及城市危旧房改造安置房、农民工公寓、农民安置房和农村危旧房改造住房等保障性住房建设贷款品种。

由于保障房开发收益较低，目前，银行基本是运用在建工程抵押、土地抵押、其他有效资产抵押、第三方连带责任担保，设计以公司自由现金流作为还款来源的融资方式。而对无收益或收益较少的项目，采用政府主导下非营利性机构运作的BT模式，以政府回购资金作为还款来源。此外，通过无收益项目与有收益项目综合开发模式，移丰补欠把项目设计成主要依靠自身现金流还款的项目，以项目法人公司作为承贷主体。

但针对保障性住房基本为无效益项目及住房人群基本为低收入人群特点，银行基本采取低价保本策略。截至2011年1月末，保障性住房建设贷款余额56.8亿元，平均利率下浮约10%；个人保障性住房贷款余额为40.3亿元，平均利率下浮约20%。

银行尚未针对保障房开发理财产品

日前，建设银行投行部总经理王贵亚表示，保障房项目从银行贷款来看的确有较大的市场风险、政策风险。银行的角色可以调整为上述两类产品的生产者，通过发行融资类产品和股权收益类产品，募集资金解决这一问题。

王贵亚表示，一类是融资类产品，即商业银行通过理财、委托的方式来解决保障房的融资需要。商业银行通过理财的方式，将个人闲散资金结合起来，通过集合理财的方式来委托给保障房建设的企业，或者是融资方。“另一类为股权收益型产品，通过理财资金来投到某些保障房项目股权里，银行可以担任私募投资的财务顾问，帮助选择项目，并且参与保障房建设的投资决策。”

据记者了解，目前各大银行都尚未针对保障房专门开发销售理财产品，市场上暂没有出现这类产品。分析人士指出，对于资金能否投入保障房建设，还需政策支持。

不过，银行针对保障房建设的贷款存在风险，同样的，作为理财产品的发起方，和募集资金方，也需要考虑理财资金的风险。业内分析人士指出：“银行在发行这类理财产品时，一定需要风险规避机制和理财资金退出机制较为完善，以保障投资者利益。”

广东省银监局相关负责人表示，由于银行支持保障性住房贷款，效益低、风险大，住建部、财政部等部门应协调地方政府建立担保基金，在税收减免、财政贴息、不良贷款核销等方面应给予政策支持。

保障房信托产品适合企业投资

虽然银行尚未进军保障房理财市场，但募集资金、投资方式灵活多变的信托市场则早已开始针对1.4万亿元的保障房项目进行开发。日前，中融信托、华能信托、新时代信托、湖南信托、吉林信托等公司已发行了投向保障房领域的集合资金信托计划，预期收益率在7%—10%不等。

目前信托介入保障房项目的方式和普通房地产信托项目基本一致，有股权类、贷款类等产品。但相比起普通信托产品，目前保障房项目收益率明显较低，1年期信托产品有起码9%的平均收益率，单保障房项目信托计划预期收益率只7%到10%左右，大部分低于9%。

有信托业内人士坦言，保障房项目对于信托公司来说，利润并不丰厚，但由于信托可以在项目前期提供资金支持，比如以股权类投资形式介入，扩大项目公司注册资金和资本实力，使得日后从银行融资更容易。因此虽然成本远高于银行，仍有不少项目希望借力信托。

从目前信托公司发行的保障房信托产品来看，主要有贷款类和股权收益类。一种是以纯粹的保障房项目投资为主，通过保障房销售获得的参与现金流覆盖成本，另一种是通过参与土地一级开发或一二级土地联动开发，或土地挂牌出售利润分成的股权收益。

今年1月底由湖南信托发行的“湘潭河西滨江棚户区改造 御江西郡片区项目集合资金信托计划”属于贷款类产品，预计年收益率为8.0%。项目将多个由投资者指定用途的信托资金集合管理和运用，向湘潭城市棚户区改造有限公司提供贷款，用于湘潭河西滨江棚户区改造御江西郡片区项目的棚改建设，以获得稳定的贷款利息收益。

此外，巨灵财经数据显示，中融信托今年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”即属于一二级土地开发联动的股权收益项目，年收益率达11.5%。此外，华能信托去年6月发行的预期年化收益率为7.5%的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”，时代信托发行的“哈尔滨棚户区改造项目资金信托计划”都属于股权投资类产品。目前这类产品收益率较高。“如果最终土地政府出售，那么能够给予信托公司10%左右的回报；如果一二级土地联动开发，那么给予信托公司的回报可能高达15%。”业内人士指出。

不过诺亚财富研究员李要深分析认为，其他房地产信托产品风险也基本可控，个人并没有必要购买保障房信托产品。对于风险偏好低、追求稳定收益率的央企、国企来说更适合投资这种产品。

险企巨头谨慎“试水”保障房项目

或期待更多优惠政策

在今年的全国两会上，包括中国人寿、中国平安以及中国人保在内的保险巨头像打了招呼似的一齐建言：“尽快出台保险资金参与保障房建设投资的具体细则，并给予税收等政策优惠。”

然而，从目前的情况来看，由于投资保障房的收益率相对中长期的国债与大额协议存款并无优势，保险公司参与的积极性似乎并没有想象中高昂。但因为保障房投资吻合保险资金追求长期稳定收益的迫切需求，险资对此仍然保持高度关注和期待。保险业界专家认为，保险资金参与保障房投资，可以从大型保险公司开始试点，并对入市资金进行比例限制，做到风险可控。

险企“跃跃欲试”

“从关注民生工程的角度，建议发挥保险资金改善民生的作用，利用保险资金支持国家保障性住房建设”，中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲在两会的提案建议掷地有声。

中国人寿保险集团总裁杨超也在两会提出类似建议，中国人保集团总裁吴焰则明确表态：“我们希望能参与保障房建设。”

2010年《保险资金投资不动产暂行办法》(简称《办法》)的出台，为保险资金投资不动产扫除了制度障碍。3月6日，中国保监会主席吴定富对媒体表态：“保险资金投资保障性住房，没有法律障碍，上海正在试点。”

话音未落，3月9日，中国太保宣布，近期负责其保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。

据了解，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设。这是保监会《办法》出台后保险公司的第一单不动产债权投资计划。

事实上，其他保险巨头们也在加紧布局保障房投资领域。两会期间，杨超表示，中国人寿投资保障房建设项目已经启动，与北京、重庆签订了协议，和云南也互有意向，广东、浙江等地则在接洽之中。中国人保虽然尚未有实际的保障房投资项目，但吴焰称，将一直关注。不过，此前高调的中国平安日前表示，鉴于投资保障房建设的收益率难以达到中国平安期待的8%-9%，且银行从地方融资平台退出，平安暂不会大规模介入。

或需减税提高险资积极性

尽管保障房建设是利国利民的大好事，但是保险公司作为商业机构仍然不能免俗，投资保障房建设的收益和风险或成为险资参与程度的决定性因素。

获得保监会批准的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”并未对外公布其债权的收益率。今年2月26日，全国社保基金理事会将30亿元资金以信托贷款形式投入南京保障房建设。公开资料显示，这笔贷款期限为2年11个月、利率6.05%。其中，社保基金利率为5.45%，剩余的收益则归属于信托费用和担保费用。

显然，这和保险公司的收益预期有一定差距。目前，经过央行加息，一年至三年的金融机构贷款基准利率已达6.40%，五年期以上则为6.80%。即使是债券和存款收益也不赖，据平安资产管理董事长陈德贤日前透露，今年债券利率已达5.50%，大额协议存款利率普遍可达5.60%。

这或许意味着，险资参与保障房建设的直接利益驱动是不足的。鉴于此，马明哲在今年两会提案中建议，政府应对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持，减免相关税赋，提升保险企业参与的积极性。

杨超在中国人寿“2010年度业绩报告发布会”上表示，保险资金参与保障房投资的收益率尚不确定，中国人寿将审慎选择，综合考虑，投资策略遵循“安全、流动、效益、匹配”原则。

不过，中国人保似乎比较乐观。吴焰在两会期间表示，投资保障房，只求收回保单成本即可。“相对来说，更关注经济适用房，因为廉租房相对回报期较长。”

对于保险资金参与保障房投资的途径，马明哲认为，可允许保险资金通过基金、股权、债券等多种方式投资。杨超则表示，可以通过包括债权计划、股权投资、PE间接投资等三个渠道来涉入。

进军保障房房企但求“有着数”

4月7日上海成立了7家保障性住房开发公司。在此之前，4月1日，广州市国土房管局公布了新的住宅土地拍卖游戏规则。

上海和广州率先挑起的这一波保障性住房建设新尝试，在某种程度上正在改变之前的地产开发的游戏规则，使得发展商不得不更多地持有保障性住房的物业，从而形成资金占用，未来地产开发的收益风险将同步减少，二级市场上房地产企业将逐渐出现高稳健低利润的态势。

早在2008年，大力开发保障性住房就已经成为政府的一个明确的目标，但由于财政投入的吃紧，如何形成明确的市场机制，一直是政府苦苦求索的一个核心问题。在今年两会上，经济适用房建设“政府土地出让让利、企业固定收益”的模式，和廉租房“政府补贴租金企业持有物业”的模式，这两个市场模式基本明朗，才使得保障性住房的建设又上了一个全新的台阶，并直接导致了4月上海、广州的新一轮改革尝试。

上海的保障性住房开发公司是一种大胆的尝试，以政府和房地产开发企业联合成立保障性住房开发公司的形式来完成保障性住房的开发，在这个制度上，政府给这个“保障性住房开发公司”部分资金和良好的政策条件，这个新成立的企业则将保障性住房的建设以公司的形式固定下来。这个新成立的机构将成为房地产市场上的一个半官半民的均衡机构，承担政府保障性住房的开发任务，也在争取企业运作下的资金回笼，能平衡市场、满足市场对房屋的中低层需求。这种特殊的属性也决定了保障性住房开发公司的，只能以政府保底风险和低利润率的情况存在。

相比上海，广州的尝试则更为聪明，保障性住房建设成为土地市场的均衡器。新的住宅土地拍卖游戏规则核心是“限地价，竞公租房”，在地价竞至预设限价时开始竞增建公租房面积，以公租房的成本增加来均衡土地竞价。当开发商竞投达到预设限价时，土地竞争就开始变身为举牌竞增加配建公租房的面积，每举一次牌，发展商就需要增加建设公租房建筑面积。4月2日，房管局对3月21日已经挂牌的荔湾区高尔夫球场AF030448地块发出一份补充公告，房管局预先设定一个保密的最高地价，当开发商竞投达到这一地价时，就开始举牌竞增加配建公租房的面积，每举一次牌，增加500平方米公租房建筑面积，而公租房的套型建筑面积控制在40-50平方米之间，这就意味着每举一次牌，就得多建10套以上的公租房。

该竞价规则在地价上涨的同时，开发商配建的公租房也开始增多，开发成本大增。荔湾区高尔夫球场这一地块，出让底价为7.835亿元，不扣除配建保障房面积，楼面地价为4379元/平方米。扣除3万平方米保障房面积后，按可销售建筑面积计算，楼面地价为5261元/平方米，不包括建设保障房的成本。按高层楼宇建设成本2500元/平方米来计算保障房建设费用，约7500万元，加起来总成本达到8.585亿元，折合楼面地价5764元/平方米。

虽然万科总裁郁亮曾表示“只要给一块钱利润，都愿意参与保障房建设”，但实际上，目前诸多房企对保障房建设的兴趣，绝不仅仅局限于那一块钱。

在“十二五”规划中，全国将建3600万套保障房，其中2011年要开工建设1000万套。对于开发商来说，虽然保障性住房利润率低，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。对于这一新兴的市场份额，多数的开发都表态会积极参与其中，城建总经理梁由潘就表示“限地价，竞公租房”的拿地模式下，只要是成本核算下来“有着数”，开发商同样会积极参与。

如果按照发展商表态的状况，考虑上海和广州的新模式，在未来，保障性住房的建设将会“真正有保障”，无论发展商愿意或是不愿意，只要发展商继续房地产开发都不得不斥资参与保障性住房建设，也不得不接受低回报的尴尬，当然房地产开发的风险也随之缩小。

房地产专家邓浩志认为，开发商参与保障房的建设还有一个好处，就是在银行贷款收紧的时候，参与保障房建设，开发商更容易获得银行授信及贷款，开发商的资金周转也将加快。