大陆房地产投资市场处于结构调整中

2011年3月30日仲量联行近日发布的最新研究报告《发展变迁：中国房地产投资市场动态》显示，中国大陆的房地产投资市场正处于结构调整的过程中。在过去一年半的时间里，中国房地产投资市场经历了诸多变化，这不仅包括市场参与者构成上的变化，也包括许多新法规的实施。该研究报告重点阐述了市场发生的显著变化和投资机会，其中包括：

• 境外投资者的回归，尤其是在商铺与写字楼物业市场领域；

• 保险公司的进入对房地产投资市场的影响；

• 房地产信托投资基金（REITs）和人民币基金的发展；

• 基于良好市场基本面的健康投资环境。

仲量联行中国区投资部总监翰德伟表示，“境外投资者将再次积极寻求在中国商铺和写字楼物业市场的投资机会。在政府的金融紧缩政策下，国内开发商在资金链上面临巨大挑战，而与此同时，国际资本再次强势进入中国市场，”翰德伟认为，“在房地产市场的各个领域，境外资本在收购、融资以及与国内开发商合作方面都会有很大的机会。同时，政府大力提倡具有“中国特色”的投资方向，即对社会福利设施的投资，如开发更多保障住房，养老物业；其他社会基础设施，如高等教育，医疗福利设施等，都将为投资者带来新的机会。”他同时预测，新的投资渠道，如有“中国特色”的房地产信托投资基金（REITs）和人民币基金或将大力推动投资市场的发展。目前，大家更关注的是保险公司在房地产市场的踊跃参与，我们将很快看到他们在国内甚至国际投资市场的影响。

境外买家的回归：在全球金融危机过后，2010年境外房地产机构在中国内地房地产市场上的投资活动明显活跃，在整栋楼宇买卖市场中占全年总交易量的41%。其中来自亚洲的投资者占到总量的34%（收购的大宗房地产资产总额达到51亿美元）。特别是来自香港和新加坡的投资者在中国大陆各地大举投资。相比之下，欧美投资者则较为谨慎，主要集中在上海这座城市，尽管其可供交易的物业资产数量亦很有限，如果他们不放宽其投资视野、探求新的投资领域，未来发展将面临很大局限。

国内投资者的动态：2009年国内投资者的活动出现激增，主要是由于国有企业大量购买自用物业，而2010年投资交易量则下降了7%，投资减少的部分原因是由于政府政策的改变。由于金融机构收紧信贷，国内投资者在获取资金方面面临困难。与成熟市场不同，中国国内资本市场融资渠道有限，这使得国内投资者在市场竞争中处于相对的劣势。由于担心资产价格上涨，政府鼓励国内投资者进行“具有中国特色”的投资，如保障型居住用房和养老设施的建设。

2010年9月，中国的保险公司最终获准参与房地产投资，投资上限为公司资产总额的10%。他们因此有可能成为投资市场的主导力量。尽管截至2010年底，中国保险公司的资产总额已突破5万亿元人民币（约合7700亿美元），并且每年在以20%的速度稳定增长，但目前尚未有大额投资交易活动出现。保险公司仍要面对许多挑战，如：

• 缺乏房地产投资管理人才

• 国内缺乏投资类级别资产

• 缺乏内部管理机制

• 缺乏资产管理能力

保险公司将房地产视为用以平衡他们长期保险责任的理想投资产品，因此他们必定会成为房地产市场的核心投资者之一。

在当前的金融环境下，阻碍房地产信托投资基金（REITs）获得批准的障碍似乎没有减少。因此，人们纷纷推荐类似REITs的投资结构，以便为保障性住房开发提供资金。政府通过规定土地价格和租金来确定产品的收益和利润水平。由于这种结构可保证稳定的收入，其产品的风险因素就仅存在于开发商能否有效地管理控制建设成本方面。

目前，人民币基金及其投资于房地产资产的法律依据尚且模糊，但上海、北京和天津正在进行此类试点，已经吸引了多家知名的国际基金管理机构的积极参与。尽管对境外投资者来说市场尚存一些不确定因素，但国际基金管理机构仍可从尚未充分利用的国内巨额资本中获得大量的投资机会。

商业地产强劲的市场基本面为渴望在中国购置资产的亚太区境外投资者创造了一个良好的市场环境。

写字楼：中国一线城市的写字楼市场整体表现依然强劲，2010年的净吸纳量创造了历史新高。面对着中央商务区交易资产缺乏的情况，一些活跃的投资者已经开始在一线城市的新兴区域寻求有价值的写字楼投资机会；另有一部分投资者则对写字楼投资进行升级翻新，或将原有项目改造成绿色建筑。在二线城市，许多全新的中央商务区正处于开发之中，开发商们也在采取散售的策略；其相对较低的资产价格为保险公司等长期投资者提供了一个诱人的选择。

商铺：中央政府鼓励提升居民消费的政策，加之全国范围内城市居民收入的稳定增长，强劲的市场基本面持续吸引着投资者的兴趣。商铺投资者不仅仅是在一线城市，而是在全国范围内寻找优质地段进行投资。购物中心需要随着市场条件和消费者品味的改变而及时做出相应的策略调整，经验丰富的商铺资产管理者依然有机会成功地在商铺投资领域获得较大的市场份额。

住宅：由于政府政策抑制需求、限制价格上涨，投资者的机会将来自信贷紧缩政策。到2011年末，银行必须重新将资产负债表外的信贷调回到资产负债表记录中，信贷流动性控制显现。由于政府重点放在经济适用房，希望开发商针对低收入购房者进行开发，而上涨的土地价格使开发商的利润受到挤压，这最终将导致那些债务比率过高的开发商显现压力，同时投资者也将在此之中发掘到投资机遇。

展望未来，投资市场基本面保持强劲，这显然会给国内外投资者带来机遇。国内市场较低的投资收益率和有限的投资机会，将可能导致众多国内投资者开始关注海外房地产市场。我们相信在未来几年中国房地产投资市场及其相关领域仍将保持高度活跃及强劲的市场驱动力。