一房一价一厢情愿

2011-03-29 18:31:13

国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》，称商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价，即“一房一标”。应标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价;要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。

近年来，中国楼市乱象丛生，而触动购房者眼球的房价更是信息不对称（如标价混乱，以至于价格欺诈等问题频频发生。现有“国家发改委”发布了《商品房销售明码标价规定》（以下称“规定”），规定为“商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价（即‘一房一价’）”。名曰防止开发商哄抬房价。此大而化之的“规定”，对楼市调控起效如何？其出台的背后又有何酝酿？且听笔者说之。

先来说，这“一房一价”的过往史

追溯“一房一价”（明码标价）的历史，可早自2002年。即上海规定自元旦起施行《房地产市场明码标价实施细则》中，便有“买卖或有偿转让房屋应当明码标价，采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格”之条款。而在年末，广州也出台了《房地产明码标价实施细则》，其规定为：“房地产经营者提供房屋买卖、有偿转让、租赁和服务，应采用价目表（册）或价目牌(附式样）的方式，在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。买卖或有偿转让房屋应当明码标价，并按房号逐一标示房屋价格。明码标价标示的主要内容包括：所售房屋名称、坐落位置、建筑结构、房屋建筑面积及其公用分摊面积、单价、计价单位、销售价格总额等内容。”

转年，马鞍山和福州相继实施了“一房一价”。再转年，济南也实行了“一房一价”之规定。继而，在2007除福州再次（由五部门联合发布）实行一房一标价制度外，还有南京和扬州也采取商品房“一房一价”的措施。但在2008年，实行“一房一价”的城市，却突然取消了“一房一价”的措施。为何？笔者不说，您也自明，那便是“救市”尔！

这来也匆匆，去也忡忡的“一房一价”再次现身时，便是在2010年了。因2010年4月，住建部下发通知，要求“开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。”随后，北京、厦门、济南等地相继出台相关方案。

在温总理再三表示“有信心”让高企的房价回归合理价位下，二会后，“一房一价”再一次登台。只不过，此次将其登台的主角由“住建部”换成了“发改委”。

那么，商品房的定价权（管辖权），究竟应由谁来出台规定？或究竟应由谁说了算？

再来说，这“一房一价”的定价权

据我国《价格法》第八条（经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况）、第九条（经营者应当努力改进生产经营管理，降低生产经营成本，为消费者提供价格合理的商品和服务，并在市场竞争中获取合法利润）、第十八条（政府在国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格时，可以实行政府指导价或者政府定价）、第十九条（政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布）等条款的相关规定。就楼市来说，政府可对“保障房”采取指导价，而对于商品房，政府用市场调节价为适。

当然，对于作为百姓衣食住行的重要组成部分的商品房，政府是否可以直接行政干预规范其价格？答案无疑是肯定的，但问题是这“规范”是否来得晚了些？或是说，这早该“规范”的“规范”政府早干嘛去了？

而这“来而去之，复而重来”的“一房一价”之“错施”，虽在全国多有实行，却未见成功之先例。故，有人说，仅“一房一价”就想房价下降，简直是天方夜谭。笔者闻之，想到经济学家马歇尔在《经济学原理》一书中所言：“商品的价值是由供求关系决定的”。

对于“一房一价”的再次出台，更是引来“行政手段干预市场的‘一房一价’，早在几年前就已经开始实行，实践已经证明了政策的无效，为何还要在全国推行？”的质疑声。

也来说，这“一房一价”的利与弊

就在“这‘一房一价’将一些楼盘‘一月一价’，甚至‘一日一价’成为历史”的赞誉声中，却也引来业界人士的质疑。如，业界精英们发出的：“一房一价”不能扼制高房价、“一房一价”是没必要打的调控牌、“一房一价”其意义不大、“一房一价”或成为一道“虚令”等理性的质疑。而业界大佬任志强先生，更是炮打“一房一价”其懒政之要害。

对此行政干预之“错施”，笔者认为：一是，酝酿已久重新登台的“一房一价”其厉害之处，便是“要求开发商一次性的公开所有房源”。但作为不是开发商的“开罚上”，又怎知开发商这很难做到（因其分期开发、分期定销）;二是，其规定“应当（笔者注，此用词很值得回味）进行明码标价，不得在标价之外加收任何未标明的费用”之条款，很易被开发商化解（如，高价申报打折卖房）;三是，这种“限高不限低”的做法看似合情合理，却给房企打开了方便之门;四是，对普通百姓而言，是不是明码标价，与其是否买得起房关系不大，更与彻底解决住房难的社会问题无关。

诚然，政府本非为控房价而推行“一房一价”相关规定，也可谓善举。为何？因“一房一价”虽对遏制房价上涨作用不太大（如，去年上海、南京均实行了“一房一价”，但其房价涨幅分别为19.6%和29.6%），但其确可使房价信息透明化，让购房者明白消费而减少纠纷。同时，也能遏制一些“捂盘惜售”和随意哄抬房价。

综上所述，笔者认为：多年来，政府出台楼市调控措施，实多为一厢情愿。当下的楼市，犹如成长中的孩子，在政府将宠惯后再行遏制，其逆反心理必会反弹。而多年来，为什么没有一家实行，关键是缺少了监管。而此时，再出台非新鲜事物、像雾像雨又像风的“一房一价”，可说是借机为“迟到”的措施弥补以往过错。同时，也能安抚一下百姓对坐地涨价或抬高房价之怨情。

如要真治理中国内地楼市之诟病，就必须诊治其病的主体（即政府，如土地财政），若楼市调控再行如此这般“错施”（仅规定“明码标价”，未限定“成本利润”），或逼开发商给房价“注水”（抬高申报），即将“明码标价”成“明码高价”，届时房价貌似降了，实则为掩耳盗铃。若再行如此这般一厢情愿之“错施”，又怎能避开地方政府的“潜规则”和打折落实，以及有意无意疏于监管。是否，这楼市调控，也需要“调控”了！

最后，用业界某大佬所言作为结束：“政府批复的‘一房一价’（房价都是政府给定的），要再说房价高，就跟开发商没有关系了”（其言外之意，是出了问题就谁决定谁承担后果）。

注：一房一价，是指开发商必须“明码标价”，公示其每套房产的价格等相关信息（包括基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况）。公示后不得擅自上调（新房的销售价格不经物价部门核准不得销售）。