2月份房地产数据不上不下刚刚好

3月18日，国家统计局公布2月份全国70个城市住宅价格变动情况，市场趋于理性，符合经济需要。

房价有涨有跌，总体略有上升，疯狂上涨的势头被初步扼制。国家统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。二手住宅环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。

2月房地产市场的特点之一，二线城市的涨幅居高不下，一线城市房价趋于平稳。

7个新建住宅价格超过10%的城市包括包括石家庄、兰州、郑州、秦皇岛、丹东、牡丹江、岳阳，令人瞩目的是，在1月领衔后，岳阳再次成为房价上涨急先锋，新建商品住宅上涨18.3%，居全国之首。而上海、广州、深圳、天津等一线城市环比涨幅不超1%，只有北京房价坚挺。而二手房方面，2月份，中国70个大中城市中，有67个城市价格同比上涨，其中兰州、牡丹江、岳阳、遵义、温州涨幅超过10%。

目前的问题是一些区域性、结构性泡沫仍然存在。对于二三线城市的房价必须保持高度警惕，否则中国的产业转移不可能顺利。承接产业的中西部城市如果提前出现房地产泡沫，中国的制造业将无法在中西部立足。

2月份房地产市场的特点之二，刚性需求复苏。

90平米以下住房的房价环比涨幅，明显高于144平米以上，与90到144平米之间的价格，天津、上海、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙、深圳、广州等90平米以下小户型涨幅都超过1%。小户型涨幅强劲，说明2月份进入市场以刚性需求者为主，而豪宅价格下挫、成交量下降，说明投资性需求逐渐离场。

表面上，房价处于高位僵持阶段，如果坚持调控，房价未来断无上涨可能，因为作为房价先导的成交量大幅下挫。

国家统计局11日公布的数据显示，1－2月全国商品房销售面积8143万平方米，比去年同期增长13.8%，但是同比增幅较去年同期下降24.4个百分点，其中住宅销售面积增长13.2%。一线城市成交量尤其是豪宅成交量大幅下降。据北京房地产交易管理网数据显示，2月北京住宅总成交量仅为3436套，环比跌幅达到七成，仅高于2008年2月在国际金融危机及春节双重影响下创造的历史最低2873套。上海市房地产交易中心数据显示，2011年2月上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比大跌83%，创下了2006年以来商品住宅月成交量的最低记录。广州、深圳同样不妙。多地新推楼盘出现试探性打折促销，北京东五环的新开楼盘“远洋一方”北润园二期传出每平方米平均售价直降4000元的消息。

中国房地产需求的是软着陆，而不是从飞机上直接俯身大地的硬着陆。

如果房地产市场在两个月内下跌30%以上，中国经济中潜藏的问题就会水落石出，包括地方债务危机、投融资平台风险、银行坏帐风险等等，虽然压力测试显示银行能够抵抗30%的房价跌幅，但了解投资市场的人都清楚，房地产作为投资品种，一旦下跌便无止境，直到泡沫彻底去除，泡沫崩溃后的日本与东南亚金融危机后的我国香港地区就是前车之鉴。鉴于我国银行贷款抵押物90%是房地产，因此房价下挫造成的金融风险不可控制。如果房地产市场在短期内进入严冬，相关的60几个行业的需求直线下降，中国将迎来宏观经济的紧缩周期，这对于产业结构转型处于关键时刻的经济十分不利。

所幸的是，房价没有出现断崖式下跌，不会拖累中国经济。房地产投资开始大规模下降。国家统计局数据显示，今年1到2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%，增幅较去年同期下降53.2%，低于十年以来的均值。但今年上万亿的保障房投资将弥补商品房投资的不足部分，从整体上看，房地产投资量在建设保障房的五年之内不会发生急剧下降。

虽然房价没有大幅下挫，但房地产结构正在发生改变，投资性需求与刚性需求发生替换，一线城市与二线城市发生替换，商品房与保障房发生替换。这样的变化更接近于软着陆，让人欣慰。能够锦上添花的是，保障房规划能够更加务实、分配更加公平，融资渠道更加合理，而二三线城市通过实体发展而不是由房地产拉动GDP的增长。