流动性暗推楼市涨跌

金流动性暗推楼市涨跌

一般而言，经济繁荣期，包括股市和楼市在内的资产价格也会上涨，所以M1往往也是资产价格的领先指标。从内部原理分析，如果M1快速增长，除经济向好的因素外，也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如今年以来实体经济并未全面复苏，但6月底M1增幅高达26.37%，这意味着部分资金进入股市和楼市。

M1领先股市和楼市的时间，因国别和商业周期而不同，平均滞后6个月左右。在香港和美国，M1与楼市的关联度高于M1与股市，日本和台湾则是后者高于前者。

以下不妨聊下美国的情况。1987年以来，M1与股市在1997-2005年间高度相关，基本同步，其它时间相关度不高。2008年9月M1增速由2%左右，迅速提高到2009年1月的16%，创近22年新高。股市则于2009年3月开始触底反弹，滞后于M1变化约6个月。

M1与楼市的关联度高于股市。比较典型的有两次，一是1989年8月M1增幅触底，1991年4月房价指数增幅触底;二是2003年8月M1增幅到顶，2004年8月房价指数增幅到顶。两次平均滞后时间约为16个月。

美国股市、楼市、M1数据对比

股市和楼市关联度较高。1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道指开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才到达高位，其后皆出现回落，2002年触底反弹。二者基本同步。2004年8月房价指数同比增幅触顶，但房价指数高点出现于2006年6月(见下图)。道指于2007年10月触顶下滑。今年3月道指触底，5月房价指数首次实现环比上涨，增幅为0.9%。6月房价指数环比上升11%，为8年来最大涨幅。

值得关注的是,2009年8月末广义货币供应量(M2)同比增长28.53%，比上月末高0.09个百分点;狭义货币供应量(M1)同比增长27.72%，比上月末高1.34个百分点，并再创历史最高增速纪录。另一方面，8月份居民户存款减少800亿元，远超上月192亿元的减少幅度，显示存款活期化趋势急剧加速，预计这部分资金可能向包括股市和房地产在内的资本市场转移。但M1触顶早于资产价格,所以我们看到8月股市大跌,四季度房价上涨动力减退。